Nam đảo Phú Quốc hay Bắc đảo: nên đầu tư khu vực nào

Phan Thanh Thịnh, Đội ngũ biên tập Đặc Khu Phú Quốc — Ngày đăng 08/11/2026

Nam đảo Phú Quốc hơn Bắc đảo ở số khu nghỉ dưỡng đang vận hành và toàn bộ hạ tầng APEC 2027 đang thi công; Bắc đảo hơn ở một quần thể đã vận hành ổn định từ năm 2021 và mức giá đất nhà nước tại bãi biển thấp hơn. Phía nào hợp hơn phụ thuộc vào tiêu chí người mua đặt lên trước: sản phẩm có sẵn, thời hạn sở hữu hay thời gian chờ hạ tầng. Bài này đặt hai khu vực cạnh tổng quan bất động sản Phú Quốc và so sánh bằng dữ kiện công khai có ngày tháng.

Nam đảo và Bắc đảo Phú Quốc gồm những khu vực nào?

Đặc khu Phú Quốc gồm phường Dương Đông, phường An Thới và 6 xã của thành phố cũ, hoạt động từ ngày 01/7/2025, trên diện tích 575,29 km² không gồm Thổ Châu. Phía Bắc đảo là Gành Dầu, Cửa Cạn, Bãi Thơm và Bãi Dài; phía Nam đảo là An Thới; Dương Đông và Bãi Trường thuộc trung đảo.

Nghị quyết 1654/NQ-UBTVQH15 ngày 16/6/2025 thành lập Đặc khu Phú Quốc trên cơ sở toàn bộ phường Dương Đông, phường An Thới và 6 xã Dương Tơ, Hàm Ninh, Cửa Dương, Bãi Thơm, Gành Dầu, Cửa Cạn của thành phố Phú Quốc cũ. Tên gọi Nam đảo và Bắc đảo trong bài là cách chia theo địa bàn của đặc khu hiện hành, không phải hai đơn vị hành chính riêng.

Vườn quốc gia Phú Quốc quản lý 36.262 ha rừng, gồm 29.596 ha rừng đặc dụng và 6.666 ha rừng phòng hộ, chiếm khoảng 2/3 diện tích tự nhiên của đảo và tập trung ở phía Bắc và Đông Bắc đảo. Quỹ đất có thể phát triển tại phía Bắc vì vậy bị giới hạn ngay từ cấu trúc rừng bảo tồn, khác hẳn phía Nam.

Bài so sánh dùng những tiêu chí nào và thiếu dữ kiện gì?

Bảy tiêu chí là hệ sinh thái dự án đang vận hành, hạ tầng thi công 2026–2027, quỹ đất phát triển, giá đất nhà nước tại bãi biển, hình thức sở hữu sản phẩm, mốc di chuyển từ sân bay và điểm yếu của từng phía. Cả bảy tiêu chí đều có dữ kiện có ngày cho cả hai phía.

Giới hạn lớn nhất của bài so sánh này nằm ở dữ kiện thị trường: không báo cáo chính thống nào tách giá giao dịch, nguồn cung hay lượng hấp thụ theo từng phía của đảo. Số khách du lịch cũng chỉ có ở mức toàn đảo: 9 tháng đầu năm 2026, Phú Quốc đón hơn 8,57 triệu lượt khách, tăng 30,5% so với cùng kỳ, khách quốc tế hơn 1,92 triệu lượt, doanh thu du lịch khoảng 45.976 tỷ đồng. Bài không suy diễn thị phần khách cho từng phía từ con số toàn đảo này. Các phân tích khác về thị trường đảo được cập nhật trong chuyên mục Tin Thị Trường.

Số liệu phân khúc có nguồn công khai hiện nay là của DKRA Consulting ở phạm vi toàn quốc: quý III/2026, condotel sơ cấp toàn quốc tiêu thụ 932 căn, gấp 5,4 lần quý II/2026; biệt thự nghỉ dưỡng toàn quốc chỉ tiêu thụ 38 căn với tỷ lệ hấp thụ 2%; nhà phố và shophouse nghỉ dưỡng toàn quốc không ghi nhận giao dịch sơ cấp dù nguồn cung chào bán hơn 3.600 căn. Khoảng 79% nguồn cung sơ cấp bất động sản nghỉ dưỡng toàn quốc là hàng tồn kho từ các giai đoạn trước.

Báo cáo quý II/2026 của DKRA Consulting ghi nhận một đổi hướng trong cách bán hàng của chủ đầu tư nghỉ dưỡng: giảm dùng cam kết lợi nhuận, chuyển trọng tâm sang hoàn thiện pháp lý, tiện ích và chất lượng vận hành. Tiêu chí vận hành trong bảng so sánh dưới đây được đặt theo hướng đó.

Phía nào có nhiều khu nghỉ dưỡng đang vận hành hơn?

Phía Nam có nhiều cụm đang đón khách hơn: Bãi Kem, Thị trấn Hoàng Hôn và Phu Quoc Marina tại Bãi Trường. Phía Bắc có một hạt nhân vận hành quy mô là Phú Quốc United Center tại Bãi Dài, khai trương ngày 21/04/2021; dự án lớn còn lại tại Đông Bắc mới ở giai đoạn hồ sơ môi trường.

Phú Quốc United Center tại Bãi Dài, Gành Dầu rộng hơn 1.000 ha, vốn đầu tư hơn 66.000 tỷ đồng, gồm hệ thống khách sạn Vinpearl, VinOasis, VinHolidays, Radisson Blu với hơn 10.000 phòng, VinWonders, Vinpearl Safari, sân golf 18 hố, Grand World và Bệnh viện Vinmec. Corona Resort & Casino Phú Quốc trong cùng quần thể mở cửa casino từ tháng 01/2019 và đang vận hành.

Ngoài United Center, phía Bắc gần như trống dự án lớn đang chạy: Enclave Phú Quốc tại Bãi Thơm – Đá Chồng, quy mô khoảng 196 ha, tính đến cuối năm 2025 mới ở giai đoạn hồ sơ đánh giá tác động môi trường, chưa khởi công, chưa mở bán.

Bãi Trường ở trung đảo là vùng chuyển tiếp giữa hai phía; trong bài so sánh này, các cụm tại Bãi Trường được tính vào nhóm phía Nam vì cùng trục ĐT.975 nối xuống An Thới. Khu phức hợp Phu Quoc Marina của BIM Land rộng 155 ha tại trung tâm Bãi Trường gồm InterContinental, Regent, Sailing Club, các khu shophouse và biệt thự, cùng Park Hyatt ở phía Nam quần thể; Phu Quoc Marina đang vận hành từng phần và tiếp tục phát triển.

Tại Bãi Kem, JW Marriott Phu Quoc Emerald Bay gồm 244 phòng, suite và biệt thự, đang vận hành từ tháng 12/2016; New World Phu Quoc Resort rộng 59,6 ha gồm toàn biệt thự, 375 biệt thự có hồ bơi riêng, khai trương ngày 30/05/2021. Thị trấn Hoàng Hôn — Sunset Town và Cầu Hôn tại bờ Tây An Thới đang đón khách, tuyến cáp treo Hòn Thơm từ ga An Thới tới Hòn Thơm đã khai trương ngày 04/02/2018 và đang vận hành.

Phía Nam còn có sản phẩm đô thị để ở: Meyhomes Capital Phú Quốc tại phía Nam Bãi Trường, địa bàn An Thới cũ, gồm nhà phố, shophouse, biệt thự, mini hotel và căn hộ với hình thức sở hữu lâu dài. Nhóm sản phẩm này được tách riêng ở tiêu chí thời hạn sở hữu bên dưới.

Hạ tầng APEC 2027 đang thi công tập trung ở phía nào?

21 công trình, dự án phục vụ APEC 2027 đang thi công đều nằm tại phía Nam và trung đảo: Trung tâm Hội nghị tại An Thới, tuyến tàu điện nối sân bay, đường ĐT.975 và khu Bãi Đất Đỏ. Phía Bắc đảo không có hạng mục nào trong nhóm này, sân bay ở trung đảo, gần phía Nam hơn.

Tỉnh An Giang cam kết hoàn thành toàn bộ 21 công trình, dự án phục vụ APEC 2027 trước ngày 30/6/2027, gồm 11 dự án đầu tư công và 10 dự án PPP hoặc đầu tư kinh doanh. Tính đến ngày 22/10/2026, giải ngân các dự án APEC đạt 9.385 tỷ đồng trên kế hoạch vốn năm 2026 là 13.477 tỷ đồng, tương đương 69,64%.

Trung tâm Hội nghị và Triển lãm APEC tại An Thới do Sun Group đầu tư theo hình thức PPP, thuộc tổ hợp khoảng 21.860 tỷ đồng, tiến độ tổng thể đạt 79,33% tính đến cuối tháng 10/2026. Tuyến tàu điện đô thị đoạn 1 nối Cảng hàng không quốc tế Phú Quốc với Trung tâm Hội nghị APEC, chạy song song đường tỉnh ĐT.975.

Đường tỉnh ĐT.975 dài 19,26 km, quy mô 10 làn xe, chạy dọc phía Nam đảo nối khu vực sân bay qua Bãi Trường xuống An Thới, đạt 57,64% tiến độ tính đến ngày 22/10/2026 và dự kiến hoàn thành ngày 31/5/2027. Khu đô thị hỗn hợp Bãi Đất Đỏ rộng 88,4 ha tại An Thới đang thi công từ ngày 28/01/2026 và chưa mở bán chính thức.

Dự án mở rộng Cảng hàng không quốc tế Phú Quốc có tổng mức đầu tư khoảng 22.000 tỷ đồng, do Công ty CP Cảng hàng không Mặt Trời thuộc Sun Group đầu tư, nâng cấp đạt cấp 4E theo ICAO. Tính đến ngày 20/10/2026, đường cất hạ cánh số 2 đạt 100% tiến độ, nhà ga T2 đạt 84,45%; Sun Group cam kết hoàn thành nhà ga T2 cuối tháng 3/2027.

Các mốc di chuyển từ sân bay hiện chỉ có công bố của chủ đầu tư tại phía Nam và Bãi Trường: JW Marriott Phu Quoc Emerald Bay tại Bãi Kem cách sân bay 15 phút; InterContinental Phu Quoc Long Beach Resort cách sân bay 15 phút và cách Dương Đông 20 phút; Park Hyatt Phú Quốc cách sân bay khoảng 25 phút, e-brochure của BIM Land ghi 15 km tới sân bay và 8 km tới An Thới. Phía Bắc đảo chưa có mốc chính thức tương đương, nên tiêu chí khoảng cách sân bay chỉ ghi nhận phần đã công bố.

Giá đất nhà nước tại bãi biển Nam đảo và Bắc đảo chênh bao nhiêu?

Ở vị trí 1, nhóm bãi phía Nam gồm Bãi Kem có giá đất ở xây dựng nhà ở thương mại 8,75 triệu đồng/m², nhóm bãi phía Tây và Bắc gồm Bãi Dài có mức 5,688 triệu đồng/m². Đây là giá nhà nước để tính nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, không phải giá mua bán thực tế.

Điều 159 Luật Đất đai 2024 quy định bảng giá đất là căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, phí, lệ phí và tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Nghị quyết 16/2025/NQ-HĐND tỉnh An Giang ban hành bảng giá đất đầu tiên của tỉnh áp dụng từ ngày 01/01/2026; Phụ lục 15 của Nghị quyết 16/2025 là bảng giá đất dành cho Đặc khu Phú Quốc.

Ở nhóm đất ở trong khu dân cư, mức cao nhất toàn đảo nằm tại trung đảo: đường Trần Hưng Đạo tại Dương Đông, đoạn 30/4 – Cổng chào, 67,5 triệu đồng/m². Tại An Thới, đất ở cao nhất là đường Nguyễn Trường Tộ, đoạn Cảng Hành khách Quốc tế – Nguyễn Văn Cừ, 22,5 triệu đồng/m².

Chênh lệch 8,75 so với 5,688 triệu đồng/m² ở nhóm đất bãi biển cho thấy chi phí nghĩa vụ tài chính gắn với đất dự án tại nhóm bãi phía Nam cao hơn nhóm bãi phía Tây và phía Bắc. Đây là chênh lệch trong bảng giá nhà nước; bài không suy ra chênh lệch giá giao dịch của dự án hai phía từ bảng giá này.

Thời hạn sở hữu sản phẩm ở hai phía khác nhau ra sao?

Phần lớn sản phẩm nghỉ dưỡng ở cả hai phía đảo đứng trên đất thương mại, dịch vụ với thời hạn tối đa 50 năm, người mua chỉ dùng phần thời hạn còn lại. Sản phẩm sở hữu lâu dài có dữ kiện kiểm chứng tập trung tại phía Nam: căn hộ Hillside Residence và Meyhomes Capital tại An Thới.

Nghị định 10/2023/NĐ-CP quy định công trình lưu trú du lịch như condotel, biệt thự du lịch xây trên đất thương mại, dịch vụ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình nếu đủ điều kiện. Thời hạn sử dụng đất theo mục đích thương mại, dịch vụ không quá 50 năm, trường hợp dự án vốn lớn, thu hồi vốn chậm ở địa bàn khó khăn không quá 70 năm.

Sun Grand City Hillside Residence tại An Thới là tổ hợp căn hộ cao tầng 16 ha gồm 8 tòa tháp, hơn 1.200 căn hộ và shophouse khối đế, được giới thiệu là dự án căn hộ để ở sở hữu lâu dài đầu tiên tại Phú Quốc. Hillside Residence khởi công quý I/2021, bàn giao từ năm 2022.

Meyhomes Capital Phú Quốc có giai đoạn đầu 54,67 ha với 1.435 sản phẩm, mật độ xây dựng 35%, hình thức sở hữu lâu dài. Các nguồn chưa thống nhất về quy mô tổng thể 259 hay 267 ha của Meyhomes Capital Phú Quốc, nên bài chỉ dùng số giai đoạn đầu.

Điểm yếu của Nam đảo và Bắc đảo Phú Quốc là gì?

Phía Nam đảo chịu áp lực thi công đồng loạt đến giữa năm 2027 và điểm nghẽn xử lý nước thải tại Dương Đông chưa tháo gỡ. Phía Bắc đảo có mật độ điểm đến mỏng ngoài United Center, quỹ đất phát triển bị rừng bảo tồn giới hạn và không có động lực hạ tầng trong giai đoạn 2026–2027.

Áp lực thi công tại phía Nam nhìn thấy ở chính các con số tiến độ: đường ĐT.975 mới đạt 57,64% tại ngày 22/10/2026, trong khi hạn hoàn thành toàn bộ hạ tầng APEC là trước ngày 30/6/2027. Người mua sản phẩm quanh trục An Thới – Bãi Trường cần tính quãng thời gian thi công còn lại vào kế hoạch sử dụng và khai thác.

Tính đến ngày 25/10/2026, Nhà máy xử lý nước thải tập trung khu vực Dương Đông vẫn chưa bước vào thi công. Nhà đầu tư mới nộp 30 trên 150 tỷ đồng tiền giải phóng mặt bằng; UBND tỉnh An Giang đã yêu cầu xử lý và tính phương án đổi nhà đầu tư hoặc chuyển sang đầu tư công.

Điểm yếu của phía Bắc nằm ở mật độ điểm đến: ngoài Phú Quốc United Center đã vận hành từ năm 2021, dự án lớn tiếp theo tại Bãi Thơm mới ở giai đoạn hồ sơ đánh giá tác động môi trường và chưa có mốc khởi công trong dữ kiện đã kiểm chứng. Giai đoạn 2026–2027, phía Bắc cũng không nằm trong nhóm hạng mục hạ tầng APEC đang thi công tại phía Nam và trung đảo.

Người mua nào nên chọn Nam đảo Phú Quốc, người mua nào nên chọn Bắc đảo?

Người mua cần sản phẩm đang vận hành và lựa chọn sở hữu lâu dài nên xét phía Nam, vì dữ kiện kiểm chứng đang dồn về phía này. Người mua chấp nhận tập trung vào quần thể lớn đã ổn định và mức giá đất nhà nước thấp hơn có thể xét United Center tại phía Bắc.

Người mua cần sản phẩm đang vận hành ngay

Cả hai phía đều có khu đang đón khách. Phía Nam có nhiều cụm để chọn hơn: Bãi Kem, Thị trấn Hoàng Hôn, Phu Quoc Marina; phía Bắc dồn vào một quần thể duy nhất là Phú Quốc United Center. Lựa chọn ở nhóm này nên theo cụm nghỉ dưỡng cụ thể và đơn vị vận hành của cụm đó, không theo nhãn Nam hay Bắc.

Người mua căn hộ hoặc nhà ở sở hữu lâu dài

Dữ kiện đã kiểm chứng hiện chỉ có ở phía Nam đảo: Sun Grand City Hillside Residence và Meyhomes Capital Phú Quốc đều ghi hình thức sở hữu lâu dài. Phía Bắc chưa có sản phẩm tương đương trong nhóm nguồn của bài, nên người mua đặt thời hạn sở hữu lên đầu chưa có cơ sở so sánh hai phía ở tiêu chí này.

Người mua chấp nhận chờ dự án và hạ tầng hoàn thiện

Phía Nam có mốc chờ đo được: tỉnh An Giang cam kết hoàn thành hạ tầng APEC trước ngày 30/6/2027, còn từng dự án như Khu đô thị Bãi Đất Đỏ đang thi công và chưa mở bán chính thức. Phía Bắc chờ Enclave Phú Quốc qua giai đoạn hồ sơ đánh giá tác động môi trường, chưa có ngày khởi công được công bố. Ở cả hai phía, dự án chưa mở bán chỉ nên được đọc ở mức giai đoạn, không kèm giá hay cam kết thời điểm bàn giao.

Người mua cần đối chiếu hồ sơ pháp lý của một dự án cụ thể trước khi quyết định có thể gửi thông tin qua trang liên hệ Đặc Khu Phú Quốc để được hỗ trợ kiểm tra các giấy tờ nêu trong bài.

Câu hỏi thường gặp về Nam đảo và Bắc đảo Phú Quốc

Khách nước ngoài nhập cảnh trực tiếp vào Phú Quốc có được miễn thị thực không?
Có. Phú Quốc miễn thị thực 30 ngày cho người nước ngoài nhập cảnh trực tiếp vào đảo, và là khu kinh tế ven biển duy nhất tại Việt Nam áp dụng chính sách này. Chính sách áp dụng cho toàn đảo, không phân biệt Nam đảo hay Bắc đảo.

Quy hoạch chung Phú Quốc đến năm 2040 dự báo dân số bao nhiêu?
Quyết định 150/QĐ-TTg ngày 06/02/2024 phê duyệt quy hoạch chung đến năm 2040 dự báo dân số khoảng 680.000 người. Trong đó khoảng 250.000 người là dân số quy đổi từ khách du lịch và lao động tạm trú, không phải dân số thường trú.

Tuyến cáp treo Hòn Thơm dài bao nhiêu và đi qua những nơi nào?
Tuyến cáp treo Hòn Thơm dài 7.899,9 m, đi từ ga An Thới qua Hòn Rỏi, Hòn Dừa tới Hòn Thơm. Tuyến khai trương ngày 04/02/2018 và đang vận hành.

Grand World Phú Quốc có quy mô bao nhiêu?
Grand World Phú Quốc nằm trong Phú Quốc United Center tại Bãi Dài, quy mô 85 ha, gồm shop thương mại dịch vụ, condotel và căn hộ biển, mini hotel và boutique hotel, mật độ xây dựng 19,68%. Grand World Phú Quốc hoàn thiện quý IV/2021 và đang vận hành.

Doanh thu du lịch Phú Quốc 9 tháng đầu năm 2026 so với kế hoạch năm đạt mức nào?
Doanh thu du lịch Phú Quốc 9 tháng đầu năm 2026 đạt khoảng 45.976 tỷ đồng, tăng 47,7% so với cùng kỳ và vượt 1% kế hoạch cả năm. Đây là số liệu toàn đảo do Sở Du lịch An Giang công bố, không tách riêng Nam đảo và Bắc đảo.

(*) Thông số có thể điều chỉnh tùy từng thời điểm theo quy định của Nhà phát triển

Phan Thanh Thịnh
Giám đốc Phát triển Dự án và Đại lý – Công ty Cổ phần Dịch vụ Địa ốc MGV
Đơn vị phát triển kinh doanh dự án Park Hyatt Phu Quoc Residences.

Để biết thêm thông tin chi tiết về dự án cũng như cơ hội đầu tư tại thị trường Phú Quốc, xin vui lòng liên hệ

Hotline: 0938 905 595 – 0938 905 595
Website: https://dackhuphuquoc.vn/
Email: thinhpt@mgv.vn

Thông tin dự án: Park Hyatt Phú Quốc.

Minh bạch: Dackhuphuquoc thuộc Công ty CP Dịch Vụ Địa Ốc MGV, đơn vị phân phối bất động sản nghỉ dưỡng. Nội dung trong bài phục vụ mục đích thông tin và tham khảo.