Bất động sản Phú Quốc 2026: toàn cảnh thị trường, phân khúc và pháp lý

Tác giả: Dackhuphuquoc — Đăng ngày 01/11/2026, cập nhật ngày 01/11/2026.

Bất động sản Phú Quốc vận hành trong khung pháp lý mới từ ngày 1/7/2025, khi đảo trở thành đặc khu thuộc tỉnh An Giang với diện tích 575,29 km² không gồm Thổ Châu. Người mua cân nhắc sản phẩm tại đảo cần nắm ba lớp thông tin: thể chế đặc khu và quy hoạch đến năm 2040, pháp lý của từng loại sản phẩm, và sức mua của các phân khúc nghỉ dưỡng. Nghị quyết 1654/NQ-UBTVQH15 ngày 16/6/2025 là văn bản thành lập đặc khu Phú Quốc, mốc pháp lý đầu tiên của khung này.

Phú Quốc thành đặc khu từ khi nào và thể chế thay đổi ra sao?

Đặc khu Phú Quốc thuộc tỉnh An Giang, hoạt động từ ngày 1/7/2025 trên địa bàn 2 phường và 6 xã của thành phố Phú Quốc cũ. Tỉnh An Giang có 3 đặc khu gồm Phú Quốc, Thổ Châu và Kiên Hải; Phú Quốc là đảo lớn nhất Việt Nam trong ba đặc khu này.

Nghị quyết 202/2025/QH15 ngày 12/6/2025 của Quốc hội sáp nhập tỉnh Kiên Giang vào tỉnh An Giang. Nghị quyết 1654/NQ-UBTVQH15 ngày 16/6/2025 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội thành lập đặc khu Phú Quốc trên cơ sở 2 phường và 6 xã của thành phố Phú Quốc cũ.

Trước mốc sắp xếp đơn vị hành chính năm 2025, Phú Quốc là đô thị loại I trực thuộc tỉnh Kiên Giang. Quyết định 199/QĐ-TTg ngày 21/1/2025 của Thủ tướng Chính phủ công nhận cấp đô thị loại I cho Phú Quốc. Hồ sơ đất đai và giấy tờ dự án cấp trước năm 2025 ghi tên thành phố Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang; người mua đối chiếu giấy tờ cũ cần quy chiếu hai tên gọi về cùng một địa bàn.

Diện tích 575,29 km² của đặc khu Phú Quốc không gồm Thổ Châu, vì Thổ Châu nay là một đặc khu riêng thuộc tỉnh An Giang. Một số bài viết từ tháng 7/2025 ghi diện tích 589,27 km² cho Phú Quốc; con số đó ứng với địa bàn thành phố Phú Quốc cũ khi còn gồm Thổ Châu, không phải diện tích của đặc khu hiện nay.

Quy hoạch Phú Quốc đến năm 2040 định hướng phát triển ra sao?

Quy hoạch chung Phú Quốc đến năm 2040 định hướng đảo phát triển thành đô thị biển đảo, trung tâm du lịch và dịch vụ chất lượng cao gắn với bảo vệ cảnh quan và môi trường. Định hướng này đặt khung cho việc bố trí đất ở, đất du lịch và hạ tầng dùng chung thay vì phát triển dàn trải.

Quyết định 767/QĐ-TTg ngày 28/4/2025 phê duyệt nhiệm vụ lập quy hoạch chung thành phố Phú Quốc đến năm 2040, là bước chuẩn bị cho đồ án quy hoạch chung mới. Đồ án đang có hiệu lực là Quyết định 150/QĐ-TTg ngày 6/2/2024 phê duyệt quy hoạch chung thành phố Phú Quốc đến năm 2040. Người mua tra cứu bản toàn văn tại Quyết định 150/QĐ-TTg ngày 6/2/2024 để đối chiếu phạm vi và chỉ tiêu đất đai trước khi quyết định.

Dân số Phú Quốc được dự báo khoảng 255.000 người vào năm 2030 và khoảng 680.000 người vào năm 2040, trong đó khoảng 250.000 người là dân số quy đổi từ khách du lịch và lao động tạm trú. Con số quy đổi cho thấy nhu cầu lưu trú và dịch vụ tại đảo không chỉ đến từ cư dân thường trú, mà còn từ lượng khách và lao động theo mùa.

Mua bất động sản Phú Quốc cần kiểm tra pháp lý gì trước khi đặt cọc?

Trước khi đặt cọc, người mua cần kiểm tra mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất và điều kiện chuyển nhượng của từng sản phẩm, vì condotel, biệt thự nghỉ dưỡng và đất nền không cùng một khung pháp lý. Kiểm tra ba điểm này giúp tránh nhầm lẫn giữa quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất có thời hạn.

Condotel và giấy chứng nhận quyền sở hữu

Nghị định 10/2023/NĐ-CP ngày 3/4/2023 sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, trong đó quy định việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch. Căn hộ condotel thuộc nhóm công trình này khi đáp ứng điều kiện về xây dựng và quản lý vận hành theo quy định.

Thời hạn sử dụng đất đối với đất thương mại, dịch vụ không quá 50 năm, trường hợp đặc biệt không quá 70 năm theo quy định của pháp luật đất đai. Người mua condotel cần đọc kỹ thời hạn ghi trong giấy chứng nhận và hợp đồng, vì thời hạn này khác với đất ở lâu dài và ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị chuyển nhượng về sau.

Thanh toán và bảo lãnh ngân hàng với nhà ở hình thành trong tương lai

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định tiến độ thanh toán đối với nhà ở hình thành trong tương lai theo các mốc: lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, tổng các lần thanh toán trước khi bàn giao không quá 70% giá trị hợp đồng, và phần còn lại thanh toán sau khi bàn giao và cấp giấy chứng nhận. Các mốc này áp dụng cho nhà ở hình thành trong tương lai, không phải mọi loại sản phẩm nghỉ dưỡng.

Điều 26 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 yêu cầu chủ đầu tư dự án nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng bảo lãnh nghĩa vụ tài chính trước khi bán. Người mua được quyền lựa chọn ngân hàng bảo lãnh trong danh sách ngân hàng đủ điều kiện, và hợp đồng bảo lãnh là căn cứ để ngân hàng hoàn trả tiền ứng trước khi chủ đầu tư không bàn giao đúng tiến độ.

Các phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng Phú Quốc đang giao dịch ra sao?

Trong quý III/2026, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng toàn quốc ghi nhận condotel vẫn có nguồn cung mới, biệt thự nghỉ dưỡng hấp thụ thấp và shophouse nghỉ dưỡng gần như không có giao dịch sơ cấp. Các con số trong mục này là số liệu toàn quốc của DKRA Consulting, không phải số liệu riêng của đảo Phú Quốc.

Trong ba phân khúc, condotel có nguồn cung sơ cấp lớn nhất và cũng là phân khúc duy nhất ghi nhận giao dịch đáng kể trong quý III/2026. Biệt thự nghỉ dưỡng và shophouse nghỉ dưỡng đều hấp thụ rất thấp, phản ánh sức mua yếu đối với sản phẩm giá trị lớn trong bối cảnh nguồn cung tồn kho cao.

Tại Phú Quốc, hai dự án đáng chú ý được nhắc đến trong quý III/2026 là Bãi Đất Đỏ quy mô 88,5 ha với tổng vốn đầu tư 64.000 tỷ đồng và Núi Ông Quán quy mô 22 ha với tổng vốn đầu tư 5.550 tỷ đồng. Rixos Phú Quốc được nhắc đến với mô hình gói dịch vụ trọn gói đầu tiên tại châu Á của thương hiệu này. Các dự án này thuộc nhóm dự án nổi bật mà người mua có thể đối chiếu tiến độ và pháp lý trước khi quyết định.

Với đất nền và căn hộ tại Phú Quốc, bài này không đưa ra mặt bằng giá riêng của đảo, vì chưa có thống kê mặt bằng giá theo phân khúc ngay tại Phú Quốc được công bố chính thức. Người mua cần đối chiếu giá chào bán từng dự án với giá giao dịch thực tế và vị trí cụ thể, thay vì dùng mặt bằng toàn quốc làm giá tham chiếu cho đảo. Nhóm Park Hyatt Phú Quốc là một trong các dự án nghỉ dưỡng cao cấp tại đảo được theo dõi về tiến độ.

Hạ tầng phục vụ APEC 2027 tại Phú Quốc gồm những gì?

Tỉnh An Giang cam kết hoàn thành 21 công trình, dự án hạ tầng phục vụ APEC 2027 tại Phú Quốc trước ngày 30/6/2027, gồm 11 dự án đầu tư công và 10 dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư hoặc đầu tư tư nhân. Nhóm công trình này tập trung vào giao thông, cấp thoát nước, xử lý nước thải và không gian tổ chức sự kiện.

Quyết định 948/QĐ-TTg ngày 17/5/2025 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt danh mục các dự án hạ tầng phục vụ APEC 2027 tại Phú Quốc. Tính đến ngày 22/10/2026, giải ngân đạt 9.385 tỷ đồng trên tổng vốn 13.477 tỷ đồng, tương đương 69,64%. Người mua theo dõi tiến độ giải ngân và thời hạn hoàn thành để đánh giá khả năng hạ tầng về đích đúng cam kết.

Các bài viết trong chuyên mục Tin Thị Trường cập nhật tiến độ từng nhóm công trình và tác động đến khu vực xung quanh, giúp người mua đối chiếu thông tin hạ tầng với vị trí dự án đang cân nhắc.

Mua bất động sản Phú Quốc lúc này có rủi ro gì lớn nhất?

Rủi ro lớn nhất là tồn kho bất động sản nghỉ dưỡng toàn quốc vẫn ở mức cao, khoảng 79% tương đương khoảng 6.300 căn trong quý III/2026, khiến thanh khoản và khả năng tăng giá ngắn hạn bị hạn chế.

Quý I/2026, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng toàn quốc ghi nhận condotel hấp thụ khoảng 3%, shophouse nghỉ dưỡng có 20 giao dịch sơ cấp và biệt thự nghỉ dưỡng hấp thụ thấp. Các con số này cho thấy sức mua chưa phục hồi đồng đều, dù nguồn cung mới tiếp tục được đưa ra thị trường.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng giám đốc DKRA Group, nhận định trong báo cáo quý II/2026 rằng thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vẫn cần thêm thời gian để hấp thụ lượng tồn kho lớn, và người mua nên ưu tiên sản phẩm có pháp lý rõ ràng và dòng tiền vận hành thực tế thay vì kỳ vọng tăng giá nhanh.

Bước tiếp theo cho người mua

Người mua nên bắt đầu bằng việc xác minh pháp lý của sản phẩm, đối chiếu quy hoạch và tiến độ hạ tầng, sau đó mới thương lượng giá và tiến độ thanh toán. Liên hệ đội ngũ tư vấn qua trang liên hệ để được hỗ trợ kiểm tra pháp lý và tiến độ của từng dự án cụ thể.

Câu hỏi thường gặp

Đặc khu Phú Quốc gồm những phường, xã nào?

Đặc khu Phú Quốc gồm 2 phường và 6 xã của thành phố Phú Quốc cũ, hoạt động từ ngày 1/7/2025 thuộc tỉnh An Giang.

Tỉnh An Giang có bao nhiêu đặc khu?

Tỉnh An Giang có 3 đặc khu gồm Phú Quốc, Thổ Châu và Kiên Hải, trong đó Phú Quốc là đảo lớn nhất Việt Nam.

Phú Quốc đã được công nhận là khu kinh tế đặc biệt chưa?

Chưa. Tính đến ngày 30/10/2026, Hội đồng nhân dân tỉnh An Giang chưa ban hành nghị quyết công nhận Phú Quốc là khu kinh tế đặc biệt; đảo hiện vận hành theo mô hình đặc khu hành chính.

Quy hoạch chung Phú Quốc được điều chỉnh bổ sung hạng mục nào gần đây?

Điều chỉnh cục bộ quy hoạch chung Phú Quốc bổ sung hồ chứa nước Dương Đông 2, nhằm tăng năng lực cấp nước cho đảo trong giai đoạn phát triển đến năm 2040.

Người nước ngoài nhập cảnh trực tiếp vào Phú Quốc được miễn thị thực bao lâu?

Người nước ngoài nhập cảnh trực tiếp vào Phú Quốc được miễn thị thực 30 ngày theo chính sách áp dụng cho đảo, với điều kiện hộ chiếu còn hiệu lực và vé khứ hồi hoặc vé đi tiếp.

(*) Thông số có thể điều chỉnh tùy từng thời điểm theo quy định của Nhà phát triển

Phan Thanh Thịnh
Giám đốc Phát triển Dự án và Đại lý – Công ty Cổ phần Dịch vụ Địa ốc MGV
Đơn vị phát triển kinh doanh dự án Park Hyatt Phu Quoc Residences.

Để biết thêm thông tin chi tiết về dự án cũng như cơ hội đầu tư tại thị trường Phú Quốc, xin vui lòng liên hệ

Hotline: 0938 905 595 – 0938 905 595
Website: https://dackhuphuquoc.vn/
Email: thinhpt@mgv.vn

Thông tin dự án: Park Hyatt Phú Quốc.

Minh bạch: Dackhuphuquoc thuộc Công ty CP Dịch Vụ Địa Ốc MGV, đơn vị phân phối bất động sản nghỉ dưỡng. Nội dung trong bài phục vụ mục đích thông tin và tham khảo.