Người nước ngoài mua nhà Phú Quốc: quy định hiện hành

Tác giả: Phan Thanh Thịnh — Đội ngũ biên tập Đặc Khu Phú Quốc · Ngày đăng: 12/11/2026 · Ngày cập nhật: 12/11/2026

Người nước ngoài mua nhà Phú Quốc chỉ được sở hữu nhà ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thuộc danh sách được Ủy ban nhân dân tỉnh An Giang công khai, tối đa 30% số căn hộ trong một tòa nhà chung cư hoặc 250 căn nhà ở riêng lẻ trong một khu vực tương đương phường, thời hạn sở hữu tối đa 50 năm. Phần lớn sản phẩm rao bán cho khách quốc tế trên đảo là condotel và biệt thự du lịch, không phải nhà ở theo chế độ này. Bài viết thuộc cụm chủ đề bất động sản Phú Quốc 2026, trình bày điều kiện, giới hạn số lượng, thời hạn và giấy tờ theo Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 95/2024/NĐ-CP.

Lưu ý (11/11/2026): Quốc hội đang xem xét dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Dự thảo đề xuất bỏ quyền sở hữu nhà ở riêng lẻ (biệt thự, nhà liền kề) của người nước ngoài — chỉ còn căn hộ chung cư — và giao tỷ lệ sở hữu chung cư cho Chính phủ quy định (hiện hành là tối đa 30% mỗi tòa nhà). Dự thảo chưa được thông qua; theo bản dự thảo ngày 15/10/2026, người đã sở hữu nhà riêng lẻ hoặc đã ký hợp đồng mua trước khi luật mới có hiệu lực sẽ tiếp tục áp dụng Luật Nhà ở 2023. Bài viết này trình bày quy định đang có hiệu lực; sẽ cập nhật sau khi Quốc hội biểu quyết (dự kiến 20–21/11/2026).

Chín tháng đầu năm 2026, Phú Quốc đón hơn 8,57 triệu lượt khách, trong đó khách quốc tế hơn 1,92 triệu lượt, tăng 60,2% so với cùng kỳ. Chưa có số liệu công bố về số lượng nhà ở tại Phú Quốc đã bán cho người nước ngoài, nên các điều kiện dưới đây là căn cứ người mua dùng khi đối chiếu một dự án cụ thể.

Sản phẩm rao bán cho khách quốc tế tại Phú Quốc là nhà ở hay condotel?

Phần lớn là condotel, biệt thự du lịch trên đất thương mại, dịch vụ. Nhóm sản phẩm này được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình gắn liền với đất theo Nghị định 10/2023/NĐ-CP, không phải sở hữu nhà ở theo Luật Nhà ở 2023. Trần 30% và giới hạn 250 căn không áp dụng cho chúng.

Nghị định 10/2023/NĐ-CP ký ngày 03/4/2023, hiệu lực từ 20/5/2023, là khung cấp giấy cho công trình lưu trú du lịch đủ điều kiện (cấp giấy chứng nhận cho condotel). Thời hạn sử dụng đất của dự án condotel không quá 50 năm, hoặc không quá 70 năm với dự án vốn lớn, thu hồi vốn chậm ở địa bàn khó khăn; người mua chỉ sử dụng trong thời hạn còn lại của dự án.

Người mua đang đối chiếu một dự án condotel cụ thể cần đọc phần pháp lý sở hữu condotel trước khi quay lại khung nhà ở dưới đây.

Ai được sở hữu nhà ở tại Việt Nam và bằng hình thức nào?

Ba nhóm được sở hữu: tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đang đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án ở Việt Nam; tổ chức nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam; cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam. Điều 17 Luật Nhà ở 2023 quy định diện này.

Điều 16 Luật Nhà ở 2023 giới hạn phạm vi: tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ sở hữu nhà ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ dự án thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh. Bộ Quốc phòng và Bộ Công an thông báo các khu vực này; Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xác định và công khai danh sách dự án mà người nước ngoài được phép sở hữu (toàn văn Luật Nhà ở 2023).

Về hình thức, nhóm tổ chức nước ngoài đang hoạt động và cá nhân nước ngoài chỉ sở hữu nhà ở qua bốn đường: mua hoặc thuê mua nhà ở thương mại từ chủ đầu tư dự án; nhận tặng cho; nhận thừa kế nhà ở thương mại trong dự án ngoài khu vực quốc phòng, an ninh; mua lại nhà ở từ tổ chức, cá nhân nước ngoài đã sở hữu qua hình thức mua từ chủ đầu tư. Nhà riêng lẻ trong khu dân cư hiện hữu nằm ngoài các đường này.

Điều kiện đi kèm tại Điều 18: tổ chức thuộc nhóm đầu tư xây dựng phải là chủ đầu tư dự án; tổ chức nước ngoài đang hoạt động phải có giấy chứng nhận đầu tư, giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc giấy tờ chứng minh được phép hoạt động tại Việt Nam còn hiệu lực tại thời điểm giao dịch; cá nhân nước ngoài phải không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự.

Người nước ngoài được sở hữu tối đa bao nhiêu căn nhà ở?

Không quá 30% số căn hộ trong một tòa nhà chung cư. Với nhà ở riêng lẻ như biệt thự, nhà liền kề, mức tối đa là 250 căn trong một khu vực có quy mô dân số tương đương một phường, và Nghị định 95/2024/NĐ-CP xác định khu vực đó là 10.000 người.

Điều 5 Nghị định 95/2024/NĐ-CP làm rõ cách tính (toàn văn Nghị định 95/2024/NĐ-CP): với nhà ở riêng lẻ, khu vực tương đương phường chỉ có một dự án thì tổng số được sở hữu không quá 250 căn; có từ hai dự án trở lên thì cộng dồn tại tất cả các dự án vẫn không quá 250 căn, và khi đã đạt mức này, người nước ngoài không được sở hữu thêm nhà ở riêng lẻ tại dự án khác trong cùng khu vực.

Thời hạn sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài là bao lâu?

Tối đa 50 năm kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận, tính theo thỏa thuận trong giao dịch và ghi rõ trong giấy chứng nhận. Cá nhân nước ngoài được gia hạn một lần, tối đa thêm 50 năm, nếu có nhu cầu. Điều 20 Luật Nhà ở 2023 quy định thời hạn này.

Thời hạn của tổ chức nước ngoài tính khác: không vượt quá thời hạn ghi trong giấy chứng nhận đầu tư, kể cả thời gian gia hạn của giấy chứng nhận đó. Điểm người mua cá nhân cần nhớ là thời hạn 50 năm chạy từ ngày cấp giấy chứng nhận của chính căn nhà, không chạy từ ngày dự án khởi công hay ngày ký hợp đồng.

Người nước ngoài mua nhà Phú Quốc cần chuẩn bị giấy tờ gì?

Hai nhóm giấy tờ tại Điều 3 Nghị định 95/2024/NĐ-CP: chứng minh đối tượng gồm hộ chiếu nước ngoài còn giá trị và bản cam kết không thuộc diện ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự; chứng minh điều kiện là hộ chiếu có đóng dấu nhập cảnh vào Việt Nam tại thời điểm ký giao dịch.

Giấy tờ có giá trị pháp lý tương đương chứng minh được phép nhập cảnh được chấp nhận thay dấu nhập cảnh trên hộ chiếu. Một nghĩa vụ tiền tệ đi kèm: Điều 21 Luật Nhà ở 2023 yêu cầu thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở phải thực hiện thông qua tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam, nên người mua chuẩn bị tài khoản tại một ngân hàng đang hoạt động ở Việt Nam trước ngày ký.

Làm sao biết một dự án tại Phú Quốc được bán cho người nước ngoài?

Căn cứ duy nhất là danh sách dự án mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được phép sở hữu nhà ở, do Ủy ban nhân dân tỉnh An Giang xác định và công khai trên cổng thông tin điện tử của tỉnh và của Sở Xây dựng An Giang.

Điều 4 Nghị định 95/2024/NĐ-CP xếp xã, phường thuộc khu vực biên giới biển và hải đảo vào tiêu chí xác định khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh; Bộ Quốc phòng, Bộ Công an xác định cụ thể các khu vực này. Ranh giới khu vực quốc phòng, an ninh chi tiết tại Phú Quốc không được công bố công khai, nên người mua không tự suy đoán theo vị trí dự án mà đối chiếu danh sách theo từng dự án.

Tới ngày 29/10/2026, danh mục dự án tại Phú Quốc thuộc diện người nước ngoài được sở hữu nhà ở chưa được tìm thấy trên cổng thông tin tỉnh An Giang và Sở Xây dựng An Giang. Các thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện bán đăng trên cổng Sở Xây dựng là thủ tục điều kiện bán theo Luật Kinh doanh bất động sản, không phải danh mục cho người nước ngoài; hai thủ tục khác nhau.

Khi đối chiếu một dự án cụ thể, người mua đi bốn bước:

1. Tra danh sách công khai. Tìm tên pháp lý của dự án trong danh sách dự án được phép sở hữu trên cổng thông tin điện tử tỉnh An Giang và trang của Sở Xây dựng An Giang.
2. Yêu cầu xác nhận của chủ đầu tư. Đề nghị chủ đầu tư xuất trình căn cứ dự án thuộc danh sách được phép sở hữu, đối chiếu đúng tên pháp lý trên quyết định đầu tư của dự án.
3. Hỏi phần trần còn trống. Điều 7 Nghị định 95/2024/NĐ-CP buộc chủ đầu tư hoặc bên bán kiểm tra thông tin trên cổng cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh trước khi ký hợp đồng để tránh bán vượt số lượng quy định.
4. Theo dõi đăng tải sau khi ký. Trong 03 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng, chủ đầu tư phải báo cáo cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh để đăng tải thông tin; cơ quan cấp giấy chứng nhận đối chiếu dữ liệu đăng tải này trước khi cấp giấy.

Điều 22 Luật Nhà ở 2023 liệt kê các trường hợp không được cấp giấy chứng nhận: nhà ở nhận tặng cho, thừa kế không thuộc đối tượng hoặc không trong phạm vi được sở hữu; nhà ở sở hữu vượt quá số lượng tại Điều 19; nhà ở thuộc khu vực quốc phòng, an ninh; tổ chức nước ngoài không hoạt động tại Việt Nam và cá nhân nước ngoài không được phép nhập cảnh mà nhận tặng cho, thừa kế nhà ở. Các trường hợp này chỉ được bán, tặng cho nhà ở cho đối tượng thuộc diện được sở hữu hoặc hưởng giá trị của nhà ở đó.

Người nước ngoài cho thuê nhà ở đã mua có nghĩa vụ gì?

Cá nhân nước ngoài cho thuê nhà ở phải thông báo bằng văn bản cho cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện nơi có nhà ở trước khi cho thuê, và phải nộp thuế đối với hoạt động cho thuê. Điều 21 Luật Nhà ở 2023 quy định hai nghĩa vụ này là bắt buộc.

Nghĩa vụ thông báo và nộp thuế áp cho hoạt động cho thuê của chính chủ sở hữu; hợp đồng thuê ký với khách thuê không thay thế được bước thông báo. Người mua dự định khai thác cho thuê cần tính thuế cho thuê vào chi phí vận hành ngay từ đầu, thay vì coi toàn bộ doanh thu thuê là phần thu về.

Cá nhân nước ngoài bán lại nhà ở thì nộp thuế thế nào?

Cá nhân không cư trú nộp thuế thu nhập cá nhân bằng giá chuyển nhượng nhân thuế suất 2%, quy định tại Điều 24 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025. Luật này có hiệu lực từ ngày 01/7/2026, áp cho giao dịch bán lại của người mua nước ngoài không cư trú tại Việt Nam.

Điều 24 của Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 tính thuế trên toàn bộ giá chuyển nhượng, không tính trên phần chênh lệch so với giá mua vào. Thuế chuyển nhượng chỉ là một khoản trong giao dịch bán lại. Toàn bộ thuế, phí khi mua và bán bất động sản tại Phú Quốc, gồm lệ phí trước bạ 0,5% và biểu phí công chứng, nằm ở bài thuế, phí khi mua bất động sản. Fact list của bài này chưa kiểm chứng lệ phí trước bạ và phí công chứng riêng cho giao dịch có yếu tố nước ngoài theo từng trường hợp, nên người bán đối chiếu trực tiếp với cơ quan thuế và tổ chức công chứng tại thời điểm giao dịch.

Những lỗi hay gặp khi người nước ngoài tìm mua nhà tại Phú Quốc là gì?

Năm lỗi lặp lại nhiều nhất: áp khung nhà ở cho condotel; tin mức giới hạn 10% đã hết hiệu lực; coi miễn thị thực là quyền mua nhà; tìm mua nhà riêng lẻ ngoài dự án; ký hợp đồng khi chưa đối chiếu danh sách dự án được phép và phần trần còn trống.

• Áp khung nhà ở cho condotel. Trần 30%, giới hạn 250 căn và thời hạn sở hữu 50 năm của Luật Nhà ở 2023 chỉ áp cho nhà ở trong dự án nhà ở. Condotel và biệt thự du lịch đi theo Nghị định 10/2023/NĐ-CP với giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình và thời hạn đất của dự án.
• Tin mức 10% nhà ở riêng lẻ trong một dự án. Nhiều trang tư vấn vẫn ghi người nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 10% số nhà ở riêng lẻ của một dự án. Mức này thuộc Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở 2014; Điều 5 Nghị định 95/2024/NĐ-CP hiện hành không có mức 10%, chỉ có trần 250 căn cho khu vực tương đương phường.
• Coi miễn thị thực là quyền mua nhà. Phú Quốc miễn thị thực 30 ngày cho người nước ngoài nhập cảnh trực tiếp vào đảo. Đây là chính sách xuất nhập cảnh; quyền sở hữu nhà ở xét riêng theo Điều 16 đến Điều 22 Luật Nhà ở 2023, và người mua vẫn phải đáp ứng điều kiện được phép nhập cảnh cùng các điều kiện sở hữu.
• Tìm mua nhà riêng lẻ trong khu dân cư hiện hữu. Chế độ sở hữu của người nước ngoài chỉ áp dụng cho nhà ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Nhà trong khu dân cư có sẵn ngoài dự án không nằm trong phạm vi được sở hữu theo Điều 16.
• Ký hợp đồng trước khi đối chiếu danh sách và trần. Dự án không thuộc danh sách được phép, hoặc phần trần tại khu vực đã hết, thì giao dịch đứng trước nguy cơ không được cấp giấy chứng nhận theo Điều 22. Người mua kiểm tra hai điểm này trước ngày đặt cọc, không kiểm tra sau khi đã ký.

Người mua cần làm gì tiếp theo?

Người mua lập một bộ hồ sơ đối chiếu gồm ba phần: trang danh sách dự án được phép sở hữu in từ cổng thông tin tỉnh An Giang; bộ giấy tờ cá nhân tại Điều 3 Nghị định 95/2024/NĐ-CP; dự thảo hợp đồng của chủ đầu tư.

Ba câu hỏi phải có trả lời bằng văn bản trước ngày ký: dự án có thuộc danh sách được phép sở hữu không; phần trần 30% hoặc 250 căn tại khu vực đã dùng bao nhiêu; thời hạn sở hữu ghi trên giấy chứng nhận là bao nhiêu năm.

Cần hỗ trợ đối chiếu một dự án cụ thể tại Phú Quốc có thuộc diện người nước ngoài được sở hữu nhà ở hay không, người mua gửi thông tin qua trang liên hệ Đặc Khu Phú Quốc để được tư vấn thêm.

Câu hỏi thường gặp

Người nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam thì thời hạn sở hữu nhà ở thế nào?

Cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam đang thường trú tại Việt Nam được sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam, tức ổn định, lâu dài, không áp thời hạn 50 năm. Nếu kết hôn với người Việt Nam đang định cư ở nước ngoài và được phép nhập cảnh, cá nhân nước ngoài có quyền sở hữu nhà ở như người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Hết thời hạn sở hữu mà chưa bán hoặc tặng cho thì nhà ở xử lý thế nào?

Trước khi hết thời hạn sở hữu, chủ sở hữu được bán hoặc tặng cho nhà ở cho đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở. Nếu hết thời hạn mà chủ sở hữu không bán, không tặng cho, nhà ở thuộc tài sản công theo Điều 20 Luật Nhà ở 2023.

Tổ chức nước ngoài sở hữu nhà ở tại Phú Quốc được dùng nhà vào việc gì?

Tổ chức nước ngoài chỉ được dùng nhà ở để bố trí cho những người đang làm việc tại tổ chức đó ở. Tổ chức không được cho thuê nhà ở và không được dùng nhà ở vào mục đích kinh doanh khác, theo Điều 21 Luật Nhà ở 2023.

Ký hợp đồng mua nhà vượt trần số lượng thì giao dịch có hiệu lực không?

Không. Điều 7 Nghị định 95/2024/NĐ-CP quy định giao dịch vượt quá số lượng tại Điều 19 Luật Nhà ở 2023, hoặc giao dịch tại dự án không thuộc diện được sở hữu, thì không có giá trị pháp lý và không được cấp giấy chứng nhận. Bên bán phải bồi thường cho bên mua trong trường hợp này.

Muốn gia hạn thời hạn sở hữu nhà ở, người nước ngoài nộp hồ sơ ở đâu và khi nào?

Chủ sở hữu nộp hồ sơ đề nghị gia hạn cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở, tối thiểu 03 tháng trước khi hết thời hạn sở hữu. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định trong tối đa 30 ngày, chấp thuận gia hạn một lần tối đa 50 năm tính từ khi hết thời hạn lần đầu; sau khi được chấp thuận, chủ sở hữu đăng ký biến động thời hạn trên giấy chứng nhận trong 15 ngày.

Về tác giả

(*) Thông số có thể điều chỉnh tùy từng thời điểm theo quy định của Nhà phát triển

Phan Thanh Thịnh
Giám đốc Phát triển Dự án và Đại lý – Công ty Cổ phần Dịch vụ Địa ốc MGV
Đơn vị phát triển kinh doanh dự án Park Hyatt Phu Quoc Residences.

Để biết thêm thông tin chi tiết về dự án cũng như cơ hội đầu tư tại thị trường Phú Quốc, xin vui lòng liên hệ

Hotline: 0938 905 595 – 0938 905 595
Website: https://dackhuphuquoc.vn/
Email: thinhpt@mgv.vn

Thông tin dự án: Park Hyatt Phú Quốc.

Minh bạch: Dackhuphuquoc thuộc Công ty CP Dịch Vụ Địa Ốc MGV, đơn vị phân phối bất động sản nghỉ dưỡng. Nội dung trong bài phục vụ mục đích thông tin và tham khảo.