Thuế mua nhà đất Phú Quốc: các khoản phải nộp và cách tính

Tác giả: Phan Thanh Thịnh — Đội ngũ biên tập Đặc Khu Phú Quốc · Ngày đăng: 10/11/2026 · Ngày cập nhật: 10/11/2026

Thuế mua nhà đất Phú Quốc trong một giao dịch chuyển nhượng giữa hai cá nhân gồm bốn nhóm khoản chính: thuế thu nhập cá nhân 2% trên giá chuyển nhượng do bên bán nộp, lệ phí trước bạ 0,5% do bên mua nộp, phí công chứng tính lũy tiến theo giá trị hợp đồng, và nhóm phí khi sang tên, gồm phí thẩm định hồ sơ và lệ phí cấp Giấy chứng nhận. Khung thuế đang áp dụng là Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025, hiệu lực từ ngày 01/7/2026. Bài viết tách từng khoản trong cụm chủ đề bất động sản Phú Quốc 2026 để người mua và người bán tự tính được số tiền của giao dịch mình.

Thuế mua nhà đất Phú Quốc gồm những khoản nào?

Một giao dịch chuyển nhượng nhà đất phát sinh bốn nhóm khoản: thuế thu nhập cá nhân; lệ phí trước bạ; phí công chứng hợp đồng; nhóm phí khi sang tên, gồm phí thẩm định hồ sơ và lệ phí cấp Giấy chứng nhận. Hai bên được thỏa thuận nộp thay nhau; chủ thể có nghĩa vụ không thay đổi.

Trường hợp nhận thừa kế hoặc quà tặng là nhà đất đi theo khung riêng: giữa những người thân trong danh sách luật định được miễn thuế và miễn lệ phí trước bạ; ngoài diện thân nhân, người nhận nộp thuế 10% trên phần giá trị vượt 20 triệu đồng. Hai mục về miễn thuế và thừa kế, tặng cho dưới đây trình bày khung riêng này.

Thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà đất tại Phú Quốc tính thế nào?

Khoản 1 Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 xác định thuế của cá nhân cư trú bằng giá chuyển nhượng nhân thuế suất 2%. Thời điểm xác định thu nhập tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực, hoặc thời điểm đăng ký quyền sử dụng, quyền sở hữu bất động sản.

Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 (số 109/2025/QH15) được Quốc hội thông qua ngày 10/12/2025; Điều 29 của luật ấn định hiệu lực từ ngày 01/7/2026, và từ mốc này Luật Thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 hết hiệu lực. Phương án tính thuế 20% trên phần chênh lệch giữa giá bán và giá mua từng xuất hiện trong quá trình xây dựng luật không được thông qua; mức đang áp dụng là 2% trên giá chuyển nhượng.

Giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng. Điều 57 Nghị định số 253/2026/NĐ-CP ngày 30/6/2026 quy định riêng với quyền sử dụng đất: hợp đồng không ghi giá đất, hoặc giá đất ghi trên hợp đồng thấp hơn giá xác định theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất nếu có, thì giá tính thuế là giá đất theo bảng giá đất tại thời điểm xác định thu nhập tính thuế. Ghi giá hợp đồng thấp hơn giá theo bảng giá đất vì vậy không làm giảm phần thuế tính trên đất.

Trường hợp nào chuyển nhượng nhà đất được miễn thuế thu nhập cá nhân?

Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 miễn thuế cho hai nhóm: chuyển nhượng, nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa những người thân trong danh sách luật định; và chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở của cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất tại Việt Nam.

Khoản 1 Điều 4 liệt kê các quan hệ được miễn thuế khi chuyển nhượng, nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản:

• Vợ với chồng.
• Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi.
• Cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể.
• Ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại.
• Anh, chị, em ruột với nhau.

Trường hợp nhà ở, đất ở duy nhất tại khoản 2 Điều 4 mới dừng ở nguyên tắc trong luật. Điều kiện chi tiết về thời gian sở hữu và cách xác định tình trạng duy nhất nằm trong văn bản hướng dẫn thi hành; bài viết không nêu các điều kiện này vì chưa đối chiếu được toàn văn văn bản hướng dẫn. Người bán thuộc trường hợp này đối chiếu điều kiện cụ thể với cơ quan thuế nơi có bất động sản trước ngày ký hợp đồng.

Nhận thừa kế, tặng cho nhà đất phải nộp những khoản nào?

Người nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản ngoài diện thân nhân nộp thuế 10% trên phần giá trị tài sản vượt trên 20 triệu đồng cho mỗi lần phát sinh, quy định tại Điều 18 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025. Ngưỡng 20 triệu đồng là mức của luật năm 2025.

Ví dụ: một căn nhà trị giá 2 tỷ đồng được tặng cho người không thuộc diện thân nhân tại Điều 4. Thu nhập tính thuế là 2 tỷ đồng trừ 20 triệu đồng, bằng 1,98 tỷ đồng; số thuế phải nộp là 198 triệu đồng.

Khoản 10 Điều 10 Nghị định số 10/2022/NĐ-CP miễn lệ phí trước bạ cho nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa các quan hệ thân nhân tại Điều 4, khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận. Người nhận ngoài diện thân nhân nộp lệ phí trước bạ 0,5% trên giá tính lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền, cùng mức với giao dịch chuyển nhượng.

Lệ phí trước bạ khi sang tên nhà đất tại Phú Quốc tính trên giá nào?

Khoản 1 Điều 8 Nghị định số 10/2022/NĐ-CP ấn định mức lệ phí trước bạ với nhà, đất là 0,5%. Giá tính lệ phí là giá đất tại Bảng giá đất do cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai; giá chuyển nhượng trên hợp đồng cao hơn giá theo bảng giá đất thì tính theo giá hợp đồng.

Lệ phí trước bạ do bên nhận chuyển nhượng nộp khi đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Hai bên có thể thỏa thuận một bên nộp thay, nhưng chủ thể đăng ký quyền vẫn là bên mua. Cách chọn giá tính lệ phí trước bạ này nằm tại Điều 7 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, đã được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 51/2025/NĐ-CP và Nghị định số 175/2025/NĐ-CP.

Tại đặc khu Phú Quốc, bảng giá đất làm căn cứ là bảng giá đất tại Phụ lục 15 ban hành kèm Nghị quyết số 16/2025/NQ-HĐND của Hội đồng nhân dân tỉnh An Giang ngày 30/12/2025, áp dụng từ ngày 01/01/2026. Mức đất ở cao nhất trong bảng là 67,5 triệu đồng/m² tại đường Trần Hưng Đạo, đoạn từ đường 30/4 đến Cổng chào Phú Quốc.

Bảng giá tại Phụ lục 15 là giá nhà nước dùng để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, phí, lệ phí và tiền bồi thường tại khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024. Giá này không phải giá mua bán trên thị trường; người mua không lấy giá rao bán của các thửa đất lân cận làm căn cứ tính lệ phí trước bạ.

Bài bảng giá đất Phú Quốc 2026 trình bày mức giá của từng tuyến đường trong Phụ lục 15 và cách đọc vị trí đất khi tra giá.

Phí công chứng hợp đồng mua bán nhà đất được tính thế nào?

Thông tư số 257/2016/TT-BTC ấn định phí công chứng theo 8 bậc lũy tiến trên giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch, với mức thu tối đa 70 triệu đồng cho một trường hợp. Người yêu cầu công chứng là người nộp khoản phí này.

Điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Trường hợp một bên hoặc các bên là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản, việc công chứng, chứng thực thực hiện theo yêu cầu của các bên. Giao dịch giữa cá nhân với cá nhân vì vậy gần như luôn phát sinh phí công chứng.

Biểu phí trên là mức tại Điều 4 Thông tư số 257/2016/TT-BTC, đã sửa đổi bởi Thông tư số 111/2017/TT-BTC; toàn văn biểu phí xem tại biểu phí công chứng hiện hành. Trong giao dịch, hai bên mua bán thường thỏa thuận bên chịu khoản phí này ngay trong hợp đồng đặt cọc.

Khi sang tên còn phải nộp phí thẩm định hồ sơ và lệ phí cấp Giấy chứng nhận không?

Khi đăng ký biến động, người mua nộp thêm phí thẩm định hồ sơ và lệ phí cấp Giấy chứng nhận. Phí thẩm định thuộc nhóm phí do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định mức thu; mức tại Phú Quốc theo Nghị quyết 126/2018/NQ-HĐND tỉnh Kiên Giang là 140.000 đồng/hồ sơ với đất ở khu vực đô thị.

Nghị quyết số 126/2018/NQ-HĐND quy định đủ bốn mức cho hộ gia đình, cá nhân: khu vực đô thị, đất ở 140.000 đồng/hồ sơ và các loại đất còn lại 200.000 đồng/hồ sơ; khu vực nông thôn, đất ở 100.000 đồng/hồ sơ và các loại đất còn lại 160.000 đồng/hồ sơ. Căn cứ phân nhóm phí này là điểm i khoản 1 Điều 5 Thông tư số 85/2019/TT-BTC.

Nghị quyết 126/2018/NQ-HĐND là văn bản của Hội đồng nhân dân tỉnh Kiên Giang, địa phương quản lý Phú Quốc trước ngày sáp nhập 01/7/2025; các mức trên được đối chiếu qua bảng tổng hợp đã công bố, chưa đối chiếu trực tiếp văn bản gốc. Đặc khu Phú Quốc nay thuộc tỉnh An Giang, nên người nộp hồ sơ xác nhận mức đang áp dụng tại nơi tiếp nhận trước khi đi nộp. Lệ phí cấp Giấy chứng nhận cũng do cấp tỉnh quyết định mức thu; bài viết không nêu con số của khoản này vì chưa lấy được mức cụ thể từ văn bản gốc.

Khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024 quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền trong 30 ngày kể từ ngày hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực. Điều 22 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP ấn định thời hạn giải quyết đăng ký biến động do chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho không quá 10 ngày làm việc, không tính thời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính. Các bước kiểm tra pháp lý trước khi ký được trình bày trong hướng dẫn kiểm tra pháp lý khi mua đất.

Ví dụ: một giao dịch nhà đất 3 tỷ đồng tại Phú Quốc phải nộp bao nhiêu?

Với các giả định dưới đây, tổng ba khoản thuế, phí chính của một giao dịch nhà đất 3 tỷ đồng tại Phú Quốc là 77,2 triệu đồng: bên bán nộp 60 triệu đồng thuế thu nhập cá nhân, bên mua nộp 15 triệu đồng lệ phí trước bạ, phí công chứng là 2,2 triệu đồng.

Giả định của ví dụ:

• Giao dịch chuyển nhượng giữa hai cá nhân; giá ghi trên hợp đồng là 3 tỷ đồng.
• Giá hợp đồng cao hơn giá tính theo Phụ lục 15, nên thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ đều tính trên giá hợp đồng.
• Bên bán là cá nhân cư trú, không thuộc diện miễn thuế tại Điều 4.
• Phí công chứng tính theo biểu tại Điều 4 Thông tư số 257/2016/TT-BTC ứng với giá trị hợp đồng 3 tỷ đồng.

Số tổng trên chưa gồm phí thẩm định hồ sơ, tính theo hồ sơ tại mục phí sang tên, và lệ phí cấp Giấy chứng nhận. Nếu giá đất ghi trên hợp đồng thấp hơn giá theo Phụ lục 15, phần đất được áp giá bảng giá đất ở cả thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ, nên tổng nghĩa vụ có thể cao hơn con số của ví dụ này.

Những lỗi nào làm người mua bán nhà đất nộp sai thuế, phí?

Năm lỗi hay gặp là: ghi giá hợp đồng thấp hơn giá giao dịch thật; nghĩ thuế tính 20% trên phần lãi; tự kết luận mình thuộc diện miễn thuế nhà ở duy nhất; tính lệ phí trước bạ theo giá rao bán trên thị trường; và quên mốc 30 ngày đăng ký biến động sau công chứng.

• Ghi giá hợp đồng thấp hơn giá giao dịch thật. Với quyền sử dụng đất, giá tính thuế là giá theo bảng giá đất khi giá hợp đồng thấp hơn (Điều 57 Nghị định số 253/2026/NĐ-CP); lệ phí trước bạ cũng lấy giá cao hơn trong hai giá hợp đồng và bảng giá đất (Điều 7 Nghị định số 10/2022/NĐ-CP). Ghi thấp không giảm được nghĩa vụ ở phần đất.
• Nghĩ thuế tính 20% trên phần lãi. Phương án 20% trên chênh lệch không được thông qua khi ban hành Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025. Mức đang áp dụng là 2% trên giá chuyển nhượng, không phụ thuộc người bán lãi hay lỗ.
• Tự kết luận mình được miễn thuế nhà ở duy nhất. Điều 4 khoản 2 chỉ nêu nguyên tắc; điều kiện chi tiết nằm ở văn bản hướng dẫn. Người bán đối chiếu điều kiện với cơ quan thuế nơi có bất động sản trước ngày ký, thay vì mặc định được miễn.
• Tính lệ phí trước bạ theo giá thị trường. Căn cứ tính là bảng giá đất do cấp tỉnh ban hành, tại Phú Quốc là Phụ lục 15, hoặc giá hợp đồng nếu cao hơn. Giá nhà nước tại Phụ lục 15 không phải giá mua bán trên thị trường.
• Quên mốc 30 ngày đăng ký biến động. Khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024 tính thời hạn 30 ngày từ ngày hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực, không tính từ ngày thanh toán đủ tiền.

Người mua và người bán cần chuẩn bị gì trước ngày ký hợp đồng?

Trước ngày ký, người mua và người bán chốt ba con số: giá dự kiến ghi trên hợp đồng, giá đất của tuyến đường nơi có bất động sản tại Phụ lục 15, và quan hệ thân nhân giữa hai bên nếu giao dịch là tặng cho hoặc thừa kế.

Ba điểm bài viết chưa nêu con số hoặc điều kiện cụ thể — thời hạn kê khai thuế theo văn bản hướng dẫn mới, điều kiện chi tiết của diện miễn thuế nhà ở duy nhất, mức lệ phí cấp Giấy chứng nhận tại đặc khu Phú Quốc — cần được hỏi cơ quan thuế và cơ quan đăng ký đất đai nơi có bất động sản trước ngày ký. Toàn văn Nghị định số 253/2026/NĐ-CP hướng dẫn Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 chưa được đối chiếu từ cổng văn bản gốc tại ngày viết bài, nên bài không ghi thời hạn kê khai theo khung mới.

Cần hỗ trợ đối chiếu thuế, phí của một giao dịch cụ thể tại Phú Quốc, người mua gửi thông tin qua trang liên hệ Đặc Khu Phú Quốc để được tư vấn thêm.

Câu hỏi thường gặp

Cha mẹ tặng cho đất cho con ruột có phải nộp thuế và lệ phí trước bạ không?

Không. Quan hệ cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ nằm trong danh sách miễn thuế thu nhập cá nhân tại khoản 1 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025, và khoản 10 Điều 10 Nghị định số 10/2022/NĐ-CP miễn lệ phí trước bạ cho nhà, đất là quà tặng giữa các quan hệ này khi cấp Giấy chứng nhận. Giao dịch tặng cho vẫn phải công chứng và đăng ký biến động trong 30 ngày theo khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024.

Cá nhân không cư trú bán nhà đất tại Phú Quốc nộp thuế bao nhiêu?

Điều 24 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 xác định thuế của cá nhân không cư trú với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản bằng giá chuyển nhượng nhân thuế suất 2%. Mức này bằng mức của cá nhân cư trú tại Điều 14; điểm khác nằm ở quy định cư trú và thủ tục kê khai, không nằm ở thuế suất.

Mua nhà từ chủ đầu tư dự án tại Phú Quốc phải nộp khoản gì khi nhận Giấy chứng nhận?

Khoản xác định được là lệ phí trước bạ 0,5% khi cấp Giấy chứng nhận lần đầu. Thuế thu nhập cá nhân 2% tại Điều 14 chỉ áp cho chuyển nhượng giữa cá nhân, không áp cho giao dịch mua từ doanh nghiệp. Các khoản khác phải đối chiếu hợp đồng mua bán của đúng dự án định mua; kinh phí bảo trì 2% là khoản của nhà chung cư theo Luật Nhà ở, không mặc nhiên áp cho condotel hay biệt thự.

Phí công chứng một hợp đồng trị giá 20 tỷ đồng là bao nhiêu?

Hợp đồng 20 tỷ đồng rơi vào bậc trên 10 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng tại Điều 4 Thông tư số 257/2016/TT-BTC: mức thu là 5,2 triệu đồng cộng 0,03% phần giá trị vượt 10 tỷ đồng. Phần vượt là 10 tỷ đồng, 0,03% của 10 tỷ đồng là 3 triệu đồng, nên phí công chứng là 8,2 triệu đồng.

Về tác giả

(*) Thông số có thể điều chỉnh tùy từng thời điểm theo quy định của Nhà phát triển

Phan Thanh Thịnh
Giám đốc Phát triển Dự án và Đại lý – Công ty Cổ phần Dịch vụ Địa ốc MGV
Đơn vị phát triển kinh doanh dự án Park Hyatt Phu Quoc Residences.

Để biết thêm thông tin chi tiết về dự án cũng như cơ hội đầu tư tại thị trường Phú Quốc, xin vui lòng liên hệ

Hotline: 0938 905 595 – 0938 905 595
Website: https://dackhuphuquoc.vn/
Email: thinhpt@mgv.vn

Thông tin dự án: Park Hyatt Phú Quốc.

Minh bạch: Dackhuphuquoc thuộc Công ty CP Dịch Vụ Địa Ốc MGV, đơn vị phân phối bất động sản nghỉ dưỡng. Nội dung trong bài phục vụ mục đích thông tin và tham khảo.