Lược sử thị trường bất động sản Việt Nam

Nền kinh tế Việt Nam bắt đầu đổi mới từ năm 1986 thì thị trường bất động sản Việt Nam cũng manh nha. Tuy nhiên, thị trường bất động sản được cho là chính thức hình thành kể từ năm 1993, sau khi Quốc hội thông qua Luật Đất đai đầu tiên và Pháp lệnh Nhà ở, tạo khuôn khổ pháp lý ban đầu cho thị trường về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.

Trước 1993

thị trường bất động sản trước 1993

Đây là giai đoạn mà thị trường bất động sản chưa hình thành nên các giao dịch bất động sản chỉ là các giao dịch ngầm, phi thị trường. 

Vào thời kì này, nền kinh tế đất nước chưa phát triển, quỹ đất còn nhiều, quá trình đô thị hoá diễn ra còn khá chậm, dẫn đến nhu cầu về việc sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân trong nước chưa cao. Trong giai đoạn này hầu như không tồn tại thị trường bất động sản. Các giao dịch bất động sản trong thời gian này chỉ là các giao dịch ngầm, phi thị trường.

1993 – 1994: “Sốt đất” lần thứ nhất

thị trường bất động sản 1993-1994

Luật Đất đai 1993 ra đời cho phép việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất dễ dàng hơn; Tăng trưởng kinh tế đạt đỉnh; Nhu cầu đất ở và đất sản xuất tăng cao, giao dịch bùng nổ. 

Cơn sốt đầu tiên diễn ra trong bối cảnh Luật Đất đai năm 1993 ra đời cho phép việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất dễ dàng hơn. Đây được xem là thời hoàng kim của tăng trưởng kinh tế khi GDP năm 1993 tăng tới 8.1%, năm 1994 tăng 8.8% và đỉnh điểm năm 1995 tăng 9.5%. Tăng trưởng mạnh của GDP khiến người ta tin tưởng vào một tương lai xán lạn của nền kinh tế nước nhà, thúc đẩy giá nhà đất tăng mạnh.

1995 – 1999: Lao dốc

Nghị định số 18 và 87 về thuê đất (1994), ngăn chặn hiện tượng đầu cơ; Khủng hoảng kinh tế châu Á (1997-1998); Nhà đầu tư bán tháo khiến cung vượt cầu, thị trường lao dốc. 

Nhà nước ban hành 2 nghị định là Nghị định số 18 và 87 về thuê đất, nhằm ngăn chặn hiện tượng đầu cơ, điều tiết thị trường. Theo đó, người sử dụng đất phải trả tiền hai lần (tiền chuyển quyền sử dụng đất và tiền thuê đất). Hai nghị định này buộc các nhà đầu cơ sử dụng đòn bẩy tài chính để tham gia thị trường phải bán tháo đất đai đang nắm giữ để trả tiền cho Ngân hàng. Làn sóng xả hàng ồ ạt diễn ra đã làm cho thị trường bất động sản Việt Nam ở trạng thái cung vượt cầu và quay về lao dốc.

Bên cạnh đó, khủng hoảng kinh tế Châu Á khởi nguồn từ Thái Lan đã làm cho một số dự án bất dộng sản của nước ngoài đầu tư vào Việt Nam thất bại, góp phần làm cho thị trường suy thoái.

2001 – 2003: “Sốt đất” lần thứ hai

thị trường bất động sản 2001-2003

Chủ trương cho Việt kiều mua nhà và ban hành giá đất mới khiến giá nhà đất tăng mạnh và đạt đỉnh điểm vào Quý 2/2001.

Từ năm 2000, giá nhà đất bắt đầu biến động và đạt đỉnh điểm vào khoảng Quý 2/2001. Giá bất động sản Việt Nam giai đoạn này ở mức đắt nhất thế giới, cao hơn cả một số thành phố lớn của các nước công nghiệp phát triển.

Luật Doanh nghiệp năm 2000, Luật đầu tư nước ngoài năm 2001 ra đời. Nhà đầu tư đánh giá chủ trương cho Việt kiều mua nhà và ban hành giá đất mới sẽ có triển vọng cho thị trường nhà đất nên nhiều người đầu tư mua đất khắp nơi ở vùng ven.

Cơn sốt chủ yếu tập trung vào nhà mặt tiền và đất dự án. Đầu cơ gia tăng mạnh mẽ. Giao dịch mua bán sôi động nhưng không có công trình hay nhà ở được xây dựng, thể hiện đây là cơn sốt từ nhu cầu ảo, giá ảo.

2003 – 2006: Trầm lắng

Luật Đất đai 2003, Nghị định 181 chấm dứt tình trạng phân lô bán nền; Thị trường bất động sản suy yếu, giao dịch ngưng trệ; Dòng vốn chuyển sang chứng khoán. 

“Luật Đất đai 2003” và “Nghị định 181” với quy định “dự án phải xây dựng nhà xong mới được bán” đã chấm dứt tình trạng “phân lô bán nền” đã tác động mạnh đến thị trường bất động sản. Thị trường đất nền gần như tê liệt, cơn lốc đầu cơ lắng dần.

Từ cuối năm 2003, thị trường trầm lắng, năm sau lạnh hơn năm trước (năm 2003 giao dịch địa ốc thành công giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78%) nhưng giá không giảm mạnh do vốn đầu tư chủ yếu là tiền nhàn rỗi của tư nhân.

Năm 2005, bảng giá đất mới được điều chỉnh theo hướng sát với giá thực tế làm cho chi phí đền bù giải toả lên cao khiến các dự án tiếp tục gặp khó khăn. Lợi nhuận thu từ kinh doanh bất động sản giảm mạnh khiến dòng vốn chuyển sang thị trường chứng khoán.

2007 – 2008: “Sốt đất” lần thứ ba

Việt Nam gia nhập WTO (2007), kinh tế hưng thịnh; Bất động sản đạt đỉnh, tập trung ở phân khúc căn hộ cao cấp và biệt thự; Đầu cơ chiếm lĩnh thị trường. 

Việt Nam chính thức gia nhập WTO, đón nhận làn sóng đầu tư lớn sau hội nhập, tăng trưởng tín dụng cao, thị trường chứng khoán phát triển cực thịnh. Nguồn vốn thặng dư lớn chuyển dịch từ thị trường chứng khoán sang thị trường bất động sản.

Giá nhà đất tăng cao từ 50-70%, thậm chí lên tới 100%. Nhu cầu thị trường có sự chuyển đổi từ nhà mặt tiền, nhà phố sang căn hộ cao cấp và biệt thự.

Năm 2007, Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực, cùng sự ra đời của các hành lang pháp lý như Luật Đăng ký bất động sản, Luật thuế sử dụng đất, Luật Nhà ở, chính sách áp dụng cho Việt kiều mua nhà… giúp các nhà đầu tư yên tâm hơn khi tham gia thị trường. Thị trường có sự tham gia đông đảo của giới đầu cơ lướt sóng.

2009 – 2013: Suy thoái nặng nề

Luật Đất đai 2013; Kinh tế suy thoái, ảnh hưởng nặng nề từ cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu; Giá nhà đất lao dốc mạnh, giao dịch nguội lạnh.

Ảnh hưởng từ cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008, kinh tế Việt Nam suy thoái, lạm phát và nợ xấu tăng nhanh (cả năm 2009 tăng 19,89%), lãi suất vay ngân hàng rất cao (23-24%/năm). Chính sách thắt chặt tín dụng của Chính phủ nhằm kiểm soát và kiềm chế lạm phát khiến thị trường bất động sản lập tức bị ảnh hưởng nặng nề. Giá bất động sản giảm mạnh trung bình 40-50%.

Giai đoạn từ giữa 2009-2010, gói kích cầu của Chính phủ giúp thị trường ấm trở lại. Thị trường xuất hiện “cơn sốt” cục bộ, nhất thời do tác động của phương thức “mua bán nhà trên giấy”, dự án quy hoạch thủ đô mở rộng.

Từ nửa cuối năm 2011, “quả bóng” bất động sản bị “xì hơi” mạnh trên diện rộng, “lớp băng dày” bao phủ toàn bộ thị trường. Nhiều cá nhân, doanh nghiệp bất động sản lao đao.

2014 – 2018: Phát triển mạnh mẽ

Luật kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở (2014); Nền kinh tế đi vào ổn định, GDP tăng và lạm phát được kiểm soát; Nguồn cung bất động sản lớn nhất từ trước tới nay (2018).

Thị trường bất động sản có dấu hiệu hồi phục từ cuối năm 2013 và phát triển ổn định: lượng giao dịch tăng, tồn kho giảm, cơ cấu hàng hoá bất động sản chuyển dịch theo hướng hơp lý, phù hơp hơn với nhu cầu của thị trường.

Năm 2014, Luật kinh doanh bất động sản ra đời mở rộng cơ hội cho người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Giai đoạn này thị trường xuất hiện nhiều loại hình bất động sản mới gia nhập như: Officetel, condotel, shophouse, bất động sản công nghiệp.

Trong năm 2018, thị trường xảy ra các đợt sốt đất lan rộng tại nhiều khu vực trên cả nước: sốt ảo giá đất nền, đất nông nghiệp tại Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc; giá đất tăng mạnh ở các quận vùng ven TP.HCM rồi lan rộng ra các tỉnh vùng ven như Đồng Nai, Bình Dương, Long An và các tỉnh, thành miền Trung như Khánh Hoà, Bình Định, Đà Nẵng, Nghệ An, Thanh Hoá…

2019 – Nay: Chững và đi ngang

Nguồn cung khan hiếm, số lượng giao dịch giảm; Đại dịch toàn cầu Covid-19 làm suy yếu hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản. 

Đầu 2019, sốt đất tiếp tục bùng phát ở nhiều địa phương: Đà Nẵng (huyện Hoà Vang), Quảng Nam, TP.HCM (Cần Giờ, quận 9), Hà Nội (Hoài Đức, Gia Lâm, Đông Anh). Tuy nhiên các cơn sốt qua rất nhanh, thị trường tại các khu vực này nhanh chóng rơi vào trầm lắng.

Năm 2019, ở góc nhìn toàn cảnh, thị trường bất động sản vẫn trong chu kỳ phục hồi, tăng trưởng nhưng có sự sụt giảm cả về nguồn cung và số lượng giao dịch. Nguyên nhân do quỹ đất ở khu vực trung tâm ngày càng cạn kiệt; thủ tục pháp lý bị trì hoãn; chính quyền rà soát, tạm dừng toàn bộ các dự án sai phạm.

Bước sang năm 2020, đại dịch toàn cầu Covid-19 tác động mạnh mẽ tới nền kinh tế và thị trường bất động sản. Nguồn cung tiếp tục khan hiếm, giao dịch “lặng sóng”, giá đi ngang.

Tổng kết

thị trường bất động sản

Các giai đoạn thăng trầm của thị trường bất động sản Việt Nam cho thấy xu thế tăng trưởng lên, xuống của thị trường cùng chiều với sự tăng trưởng của nền kinh tế. Trong đó, thị trường chịu sự tác động mạnh mẽ từ 3 yếu tố: 1 – quá trình đô thị hoá, phát triển hạ tầng đô thị;  2 – hệ thống chính sách tài chính, tiền tệ, tín dụng; 3 – hệ thống pháp luật, chính sách kinh tế thông qua quá trình điều hành của các cơ quan quản lý nhà nước từ trung ương đến địa phương.

Ngược lại, các giai đoạn thị trường bất động sản “sốt nóng” hoặc “đóng băng” đều tác động nghiêm trọng đến nền kinh tế, các doanh nghiệp, hệ thống ngân hàng, các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản và người tiêu dùng.

Theo batdongsan.com.vn

Để nhận thêm các phân tích về thị trường Bất động sản Việt Nam, vui lòng gọi hotline 0938905595 hoặc điền thông tin bên dưới:

    Xem thêm: