Thị trường bất động sản Long An (nay thuộc Tây Ninh) 2026: hạ tầng, nguồn cung, giá

Tác giả: Phan Thanh Thịnh · Ngày đăng: 01/11/2026 · Cập nhật: 01/11/2026

Từ ngày 01/7/2025, tỉnh Long An cũ hợp nhất vào tỉnh Tây Ninh. Thị trường bất động sản Long An vì thế phải đọc trên bản đồ hành chính mới: tỉnh rộng 8.536,44 km², dân số 3,254 triệu người, trung tâm hành chính đặt ngay tại địa bàn Long An cũ. Ba mốc định hình năm 2026 là cao tốc Bến Lức – Long Thành thông xe toàn tuyến, Vành đai 4 qua Tây Ninh khởi công hai dự án thành phần và Khu đô thị mới Phước Vĩnh Tây rộng 1.089,6 ha đã giải phóng mặt bằng 92,4% diện tích tại ngày 08/10/2026.

Trang này do Đặc Khu Phú Quốc duy trì và cập nhật khi có mốc hạ tầng hoặc nguồn cung mới. Mọi số liệu giá trong bài là mặt bằng thống kê tại thời điểm công bố, không phải giá chào bán của bất kỳ dự án nào.

Sau sáp nhập, địa bàn Long An cũ thay đổi gì trên giấy tờ của người mua?

Thay đổi lớn nhất là tên tỉnh và cấp quản lý. Nghị quyết 202/2025/QH15 và Nghị quyết 1682/NQ-UBTVQH15 ngày 16/6/2025 thành lập tỉnh Tây Ninh mới từ ngày 01/7/2025 và bỏ cấp huyện. Mọi văn bản, hồ sơ đất đai phát hành sau mốc này đều ghi tỉnh Tây Ninh.

Trung tâm chính trị – hành chính của tỉnh đặt tại địa bàn tỉnh Long An cũ. Nghị quyết 306/NQ-CP ngày 05/10/2025 xếp tỉnh Tây Ninh vào vùng Đông Nam Bộ, cùng vùng với TP.HCM và Đồng Nai.

Người mua đất tại Bến Lức, Cần Giuộc hay Đức Hòa cần đối chiếu hai điểm trên hồ sơ mới: tên tỉnh Tây Ninh và tên xã, phường sau sắp xếp. Tên huyện cũ không còn là đầu mối hành chính vì cấp huyện đã bỏ trên toàn tỉnh.

Hạ tầng trục nào đã thông xe, tuyến nào đang thi công quanh Bến Lức, Cần Giuộc, Đức Hòa?

Cao tốc Bến Lức – Long Thành khai thác toàn tuyến từ 0h ngày 01/10/2026. Vành đai 3 đoạn qua Tây Ninh đã thông mặt đường nhưng chưa khai thác chính thức. Vành đai 4 khởi công hai dự án thành phần ngày 15/10/2026. Võ Văn Kiệt nối dài mới công bố thông số quy hoạch.

Điểm đầu cao tốc Bến Lức – Long Thành tại nút giao Mỹ Yên (Km0+700) nối thẳng cao tốc TP.HCM – Trung Lương và Vành đai 3 TP.HCM; điểm cuối nối Quốc lộ 51 (Km57+581) hướng Đồng Nai và sân bay Long Thành. Trước thời điểm thông xe toàn tuyến, VEC đã khai thác từng đoạn rời với tổng chiều dài gần 30 km từ tháng 1/2025.

Đoạn Vành đai 4 qua Tây Ninh đi qua 14 xã, trong đó có Bến Lức, Mỹ Yên, Cần Giuộc và Phước Vĩnh Tây, với diện tích giải phóng mặt bằng 680,59 ha. Tại hội nghị ngày 17/9/2026, UBND tỉnh Tây Ninh ghi nhận đã chi trả bồi thường cho 4.759 trên 5.204 trường hợp, tổng số tiền hơn 10.718 tỷ đồng, và yêu cầu hoàn thành bàn giao mặt bằng trong tháng 10/2026.

Nguồn cung thị trường bất động sản Long An đang đến từ những dự án nào?

Phần lớn nguồn cung mới dồn về Cần Giuộc, nơi Khu đô thị mới Phước Vĩnh Tây rộng 1.089,6 ha của liên danh Vinhomes – VIG đã giải phóng mặt bằng 92,4% diện tích tại ngày 08/10/2026. Phía Đức Hòa và Bến Lức, Vinhomes Green City và Eco Retreat cộng thêm khoảng 420 ha khu đô thị giáp TP.HCM.

Khu đô thị mới Phước Vĩnh Tây tại xã Phước Vĩnh Tây được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư ngày 15/11/2023, UBND tỉnh chấp thuận nhà đầu tư vào tháng 7/2024 và khởi công ngày 19/8/2025. Khối lượng giải phóng mặt bằng đến ngày 08/10/2026 đạt 1.006,78 ha. Cả xã Phước Vĩnh Tây có 10 công trình, dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, tổng diện tích khoảng 1.369,1 ha, chiếm 39,85% diện tích tự nhiên của xã.

Vinhomes Green City tại Hậu Nghĩa (Đức Hòa cũ) rộng gần 200 ha đã khởi công tháng 3/2025. Khu đô thị Eco Retreat của Ecopark tại Bến Lức rộng 220 ha đã triển khai, cùng các dự án của T&T Group, Nam Long và Prodezi Long An. Riêng dự án Thanh Phú Centre Point tại Bến Lức được trình bày trong trang tổng quan Thanh Phú Centre Point với quy mô, pháp lý và tiến độ riêng.

Nhu cầu nhà ở gắn với khu công nghiệp có nền số liệu rõ: toàn tỉnh có 46 khu công nghiệp và quy hoạch lên 59 khu vào năm 2030. Khu vực Long An cũ ghi nhận hơn 1.400 dự án FDI với vốn đăng ký trên 12,7 tỷ USD; riêng các khu công nghiệp quy tụ hơn 1.000 dự án FDI, sử dụng khoảng 200.000 lao động.

Giá bất động sản tại Bến Lức đang ở mặt bằng nào?

Số liệu công bố gần nhất ghi giá nhà thấp tầng trong khu đô thị tại Bến Lức khoảng 48 triệu đồng/m² trong quý I/2026, tăng khoảng 17% so với quý I/2023 (dữ liệu Batdongsan.com.vn). Mức giá này là thống kê của một phân khúc tại một khu vực, không phải giá chào bán của dự án nào.

Lượt quan tâm tới bất động sản rao bán tại Bến Lức trong năm 2025 cao hơn năm trước 40% (dữ liệu Batdongsan.com.vn). Khi đối chiếu giá, người mua cần tách ba lớp: giá rao trên sàn, giá ký trong hợp đồng và khoản thuế, phí kèm theo. Bài viết này chỉ dùng số liệu thống kê thị trường, không dùng giá của từng tin rao.

CBRE ghi nhận giá sơ cấp trung bình tại Long An cũ tăng khoảng 90% trong một năm, cao nhất trong các thị trường vệ tinh của TP.HCM; cùng kỳ, TP.HCM tăng gần 30%, Bình Dương và Đồng Nai tăng khoảng 14–15%. Bộ số này công bố tháng 11/2025 và được tính trên mặt bằng giá thấp của Long An cũ, nên tỷ lệ tăng không quy đổi thẳng thành lợi nhuận của người mua.

Báo cáo VIRES công bố ngày 06/11/2025 nhận định các phân khúc hút dòng vốn tại Tây Ninh thời gian tới là nhà ở trung cấp, nhà phố liền kề và căn hộ vừa túi tiền, gắn với làn sóng cư dân dịch chuyển từ TP.HCM sang các đô thị tích hợp lân cận. Đây là nhận định của một viện nghiên cứu, không phải số liệu giao dịch đã xảy ra. Diễn biến tại các khu vực khác của tỉnh nằm trong chuyên mục tin thị trường.

Người mua cần lưu ý rủi ro nào khi mua bất động sản tại Tây Ninh (Long An cũ)?

Hai rủi ro lớn nhất là tiến độ hạ tầng không đồng đều và thanh khoản đất nền. Vành đai 3 đoạn qua tỉnh đã thông mặt đường nhưng chưa khai thác; tại TP.HCM và vùng phụ cận, đất nền quý I/2026 có 95% nguồn cung sơ cấp là hàng tồn, giao dịch đạt khoảng 3% nguồn cung (DKRA Consulting).

Tính đến tháng 5/2026, toàn dự án Vành đai 3 đạt khoảng 75% khối lượng. Đoạn qua Tây Ninh vì thế vẫn chờ các đoạn phía Tây hoàn thiện đồng bộ; người mua đất quanh các nút giao của tuyến cần tính thêm thời gian chờ vào kế hoạch vốn.

Thông số quy hoạch đã công bố của Võ Văn Kiệt nối dài gồm chiều dài dự kiến 14,6 km, mặt cắt ngang 60 m và vận tốc thiết kế 80 km/h. Trạng thái thi công thực tế của tuyến chưa có nguồn xác nhận, nên đất quanh tuyến chưa phải đất mặt tiền đường đã mở, và giá chào quanh trục quy hoạch thường đi trước tiến độ thi công nhiều năm.

Các khu đô thị quy mô nghìn hecta có mốc hoàn thành xa. Khu đô thị mới Phước Vĩnh Tây dự kiến hoàn thành đưa vào sử dụng cuối năm 2030; tại ngày 08/10/2026 dự án mới giải phóng mặt bằng 92,4% diện tích, chưa phải khu dân cư đã hình thành.

Mặt bằng giá trong bài là thống kê quý I/2026. Giá ký hợp đồng tại từng dự án lệch theo vị trí lô, tiến độ thanh toán và thời điểm giao dịch; không dữ kiện nào trong bài bảo đảm giá tại Bến Lức, Cần Giuộc hay Đức Hòa tăng tiếp.

Trước khi xuống tiền, người mua kiểm chứng thông tin ở đâu?

Người mua đối chiếu ba nhóm giấy tờ: quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư và chấp thuận nhà đầu tư của dự án; số liệu tiến độ hạ tầng công bố tại hội nghị UBND tỉnh Tây Ninh; hợp đồng và tiến độ thanh toán do chủ đầu tư phát hành tại thời điểm giao dịch.

Người mua cần dữ kiện của một dự án cụ thể tại Bến Lức, Cần Giuộc hoặc Đức Hòa có thể gửi yêu cầu qua trang liên hệ Đặc Khu Phú Quốc. Trang tổng quan này cập nhật khi Vành đai 3 khai thác chính thức, khi Khu đô thị mới Phước Vĩnh Tây công bố mốc triển khai mới, hoặc khi có bộ số liệu giá quý tiếp theo.

Câu hỏi thường gặp về thị trường bất động sản Long An (Tây Ninh)

Cao tốc Bến Lức – Long Thành thu phí thế nào?

Toàn tuyến thu phí ETC theo hình thức kín với đơn giá 2.000 đồng/PCU/km, áp dụng từ ngày 01/10/2026, ngày thông xe toàn tuyến. Trước thời điểm đó, từ tháng 1/2025, VEC đã khai thác từng đoạn rời với tổng chiều dài gần 30 km.

Khu đô thị mới Phước Vĩnh Tây gồm những loại nhà ở nào?

Cơ cấu sản phẩm của Khu đô thị mới Phước Vĩnh Tây gồm nhà ở liền kề 7.050 căn, biệt thự gần 8.200 căn, nhà ở xã hội 13.440 căn hộ và nhà tái định cư thấp tầng khoảng 2.370 căn. Quy mô dân số dự kiến gần 90.000 người.

Vành đai 4 đoạn qua Tây Ninh đi qua những xã nào?

Đoạn tuyến dài 76,64 km đi qua 14 xã: Đức Lập, Hòa Khánh, Đức Huệ, Thạnh Lợi, Bình Đức, Bến Lức, Mỹ Yên, Long Cang, Rạch Kiến, Mỹ Lệ, Mỹ Lộc, Phước Vĩnh Tây, Cần Giuộc và Tân Tập. Diện tích giải phóng mặt bằng của đoạn tuyến là 680,59 ha, kinh phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khoảng 14.126 tỷ đồng.

ĐT.823D nối TP.HCM với khu vực nào của Tây Ninh?

ĐT.823D là trục mở mới phía Tây Bắc dài 14,27 km, 6 làn xe, mặt cắt rộng 40 m, tốc độ thiết kế 80 km/h, nối ranh TP.HCM – Long An cũ tới vòng xoay Hậu Nghĩa và đã thông xe kỹ thuật từ tháng 4/2025. Đường Võ Văn Kiệt kéo dài dự kiến nối tiếp vào ĐT.823D tại ranh giới Long An cũ.

Nhà phố, biệt thự tại khu vệ tinh TP.HCM đang bán ra sao?

Số liệu DKRA Consulting công bố ngày 11/11/2025 ghi nhận nguồn cung nhà phố, biệt thự tại TP.HCM và khu vệ tinh tăng 64%, lượng tiêu thụ gấp 5,9 lần so với cùng kỳ năm 2024, với khoảng 3.438 giao dịch thành công. Giao dịch tập trung chủ yếu tại địa bàn Long An cũ, nay thuộc tỉnh Tây Ninh.

(*) Thông số có thể điều chỉnh tùy từng thời điểm theo quy định của Nhà phát triển

Phan Thanh Thịnh
Giám đốc Phát triển Dự án và Đại lý – Công ty Cổ phần Dịch vụ Địa ốc MGV
Đơn vị phát triển kinh doanh dự án Thanh Phú Centre Point.

Để biết thêm thông tin chi tiết về dự án cũng như cơ hội đầu tư tại thị trường Long An, xin vui lòng liên hệ

Hotline: 0938 905 595 – 0938 905 595
Website: https://dackhuphuquoc.vn/
Email: thinhpt@mgv.vn

Thông tin dự án: Thanh Phú Centre Point.

Minh bạch: Dackhuphuquoc thuộc Công ty CP Dịch Vụ Địa Ốc MGV, đơn vị phân phối bất động sản nghỉ dưỡng. Nội dung trong bài phục vụ mục đích thông tin và tham khảo.