Căn hộ Phú Quốc: nguồn cung, giá thuê và người mua

Tác giả: Phan Thanh Thịnh, Đội ngũ biên tập Đặc Khu Phú Quốc. Đăng ngày 14/11/2026, cập nhật ngày 14/11/2026.

Căn hộ Phú Quốc không phải một thị trường thống nhất về pháp lý. Nguồn cung căn hộ trên đảo gồm ba nhóm: căn hộ để ở sở hữu lâu dài, căn hộ nghỉ dưỡng sở hữu theo thời hạn dự án và căn hộ dịch vụ phục vụ APEC 2027. Bài này phân tích cơ cấu nguồn cung của ba nhóm trong tổng quan bất động sản Phú Quốc, vì không có báo cáo nào công bố tổng nguồn cung căn hộ riêng của đảo.

Quy mô lớn nhất trong các dự án có số liệu thuộc về nhóm căn hộ nghỉ dưỡng: The 5Way Phú Quốc có khoảng 10.000 căn condotel đang triển khai. Số liệu giá thuê duy nhất đã công bố là giá thuê đêm lưu trú của condotel phổ thông tại các thành phố biển, khoảng 1,6–1,8 triệu đồng/đêm vào cuối tuần; giá thuê ở dài hạn tại Phú Quốc chưa có báo cáo gốc nào công bố.

Căn hộ Phú Quốc gồm những nhóm sản phẩm nào?

Ba nhóm: căn hộ để ở sở hữu lâu dài trong khu đô thị (Hillside Residence, Meypearl Harmony); căn hộ nghỉ dưỡng trên đất thương mại dịch vụ, sở hữu theo thời hạn còn lại của dự án (The 5Way, Premier Residences, condotel Grand World); căn hộ dịch vụ xây phục vụ APEC 2027 (Núi Ông Quán).

Sun Grand City Hillside Residence tại An Thới là thành phần căn hộ để ở đã bàn giao lớn nhất có số liệu công bố trên đảo. Tổ hợp cao tầng này rộng 16 ha, gồm 8 tòa tháp thuộc 3 phân khu The Hill, The Sea, The Sky, với hơn 1.200 căn hộ và shophouse khối đế. Hillside Residence khởi công quý I/2021, bàn giao từ năm 2022; khi ra mắt, dự án được giới thiệu là dự án căn hộ để ở sở hữu lâu dài đầu tiên tại Phú Quốc.

Meypearl Harmony là phân khu căn hộ trong quần thể Meyhomes Capital Phú Quốc, phía Bãi Trường. Phân khu gồm 3 tòa tháp cao 19 tầng với khoảng 1.110 căn hộ, toàn bộ căn hộ hướng biển, cách Bãi Trường khoảng 150 m. Grand Mercure, thương hiệu của Accor, quản lý vận hành tòa căn hộ Meypearl Harmony; mốc bàn giao căn hộ được chủ đầu tư cam kết ở mức dự kiến vào quý IV/2027.

The 5Way Phú Quốc nằm tại Bãi Dài, trong Phú Quốc United Center, mang thương hiệu Vinhomes và ra mắt thị trường năm 2023. Biggee xếp The 5Way là dự án condotel lớn nhất Việt Nam hiện nay với khoảng 10.000 căn đang triển khai; tính đến ngày 29/10/2026, quy mô này chưa được xác nhận trên trang chính thức của Vinhomes.

Grand World Phú Quốc cùng nằm trong Phú Quốc United Center tại Bãi Dài. Quần thể rộng 85 ha, mật độ xây dựng 19,68%, gồm shop thương mại dịch vụ, condotel và căn hộ biển, mini hotel và boutique hotel; phần condotel của Grand World không có số căn riêng đã kiểm chứng. Grand World hoàn thiện quý IV/2021 và đang vận hành.

Premier Residences Phu Quoc Emerald Bay tại Bãi Kem, Mũi Ông Đội là cấu phần căn hộ nghỉ dưỡng của Sun Group ở phía Nam đảo, do Accor vận hành, đang đón khách cùng quần thể Premier Village.

Núi Ông Quán là nguồn cung căn hộ dịch vụ gắn với sự kiện APEC 2027. Dự án của Sun Group tại Nam đảo rộng 22 ha, tổng vốn khoảng 5.550 tỷ đồng, dự kiến bổ sung khoảng 5.200 căn hộ dịch vụ. Núi Ông Quán khởi công ngày 28/01/2026, đang thi công và chưa mở bán chính thức.

Nghị định 10/2023/NĐ-CP tách hai nhóm căn hộ theo thời hạn sử dụng đất: công trình lưu trú du lịch trên đất thương mại, dịch vụ có thời hạn không quá 50 năm, trường hợp dự án vốn lớn, thu hồi vốn chậm ở địa bàn khó khăn là không quá 70 năm, và người mua chỉ sử dụng trong thời hạn còn lại của dự án. Căn hộ trong khu đô thị như Hillside Residence và Meyhomes Capital có hình thức sở hữu lâu dài. Bài pháp lý sở hữu condotel trình bày riêng cơ chế cấp giấy chứng nhận cho nhóm lưu trú du lịch.

Nguồn cung căn hộ Phú Quốc có con số tổng không?

Không có báo cáo gốc nào công bố tổng nguồn cung căn hộ riêng của Phú Quốc. Biggee chỉ công bố cơ cấu tập trung theo điểm đến: bốn điểm đến gồm Phú Quốc, Vũng Tàu, Hạ Long và Đà Nẵng chiếm hơn 60% nguồn cung condotel toàn thị trường; DKRA công bố số liệu phạm vi toàn quốc.

Mức tập trung nguồn cung condotel đo được ở quy mô dự án trong báo cáo condotel của Biggee: 15 dự án condotel lớn nhất cả nước gộp lại khoảng 22.000 căn, tương đương khoảng 65% nguồn cung condotel đã bàn giao của toàn thị trường. Phú Quốc là một trong các thị trường du lịch biển tập trung nguồn cung condotel cùng Đà Nẵng, Khánh Hòa và Quảng Ninh; phần số liệu đã kiểm chứng của Biggee không tách con số căn hộ riêng cho đảo.

Số liệu DKRA Consulting quý III/2026, phạm vi toàn quốc, cho thấy mặt bằng tiêu thụ chung của bất động sản nghỉ dưỡng: condotel sơ cấp tiêu thụ 932 căn, gấp 5,4 lần quý II/2026; biệt thự nghỉ dưỡng tiêu thụ 38 căn với tỷ lệ hấp thụ 2%; nhà phố và shophouse nghỉ dưỡng không ghi nhận giao dịch sơ cấp dù nguồn cung chào bán hơn 3.600 căn. Khoảng 79% nguồn cung sơ cấp bất động sản nghỉ dưỡng toàn quốc là hàng tồn kho từ các giai đoạn trước.

Giá thuê căn hộ Phú Quốc ở mức nào?

Số liệu khảo sát duy nhất là giá thuê đêm lưu trú của condotel phổ thông tại các thành phố biển: khoảng 1,6–1,8 triệu đồng/đêm vào cuối tuần, chênh lệch lớn trong cùng dự án tùy vị trí, hướng nhìn, diện tích. Giá thuê ở dài hạn tại Phú Quốc chưa có báo cáo gốc nào công bố.

Mức 1,6–1,8 triệu đồng/đêm là giá thuê đêm lưu trú du lịch khảo sát ở phạm vi các thành phố biển nói chung. Con số này không phải giá thuê riêng của Phú Quốc và không thay được giá thuê ở theo tháng, loại giá gắn với người lao động và chuyên gia làm việc dài hạn trên đảo. Kênh đặt phòng là biến số vận hành chính của nhóm căn hộ nghỉ dưỡng: khoảng 40–60% lượng đặt phòng tại các cơ sở lưu trú condotel đến từ các nền tảng đặt phòng trực tuyến như Booking, Agoda, và dự án có nhiều đánh giá tích cực thường đạt công suất phòng cao hơn nhờ khả năng hiển thị trên các nền tảng này.

Áp lực cạnh tranh cho căn hộ cho thuê lưu trú đến từ nguồn cung phòng khách sạn. CBRE đánh giá nguồn cung phòng lưu trú tại Phú Quốc tăng từ khoảng 19.000 phòng hiện nay lên 31.000 phòng vào năm 2030, trong đó 65% thuộc phân khúc cao cấp.

Biggee nhận định giá bán condotel tại Bình Thuận và Phú Quốc đang có xu hướng giảm; riêng Phú Quốc, nguyên nhân được chỉ ra là phân khúc cao cấp phục hồi chậm sau đại dịch COVID-19. Cùng giai đoạn, giá bán condotel tại Đà Nẵng, Khánh Hòa và Quảng Ninh tăng khoảng 15–20%, Hà Nội tăng khoảng 80% trong 3 năm. Biggee không công bố biên độ phần trăm riêng cho Phú Quốc.

Ai là người mua căn hộ Phú Quốc?

Chưa có khảo sát nào công bố chân dung người mua căn hộ Phú Quốc theo tỷ lệ nhà đầu tư, người mua ở thực, vùng miền hay ngân sách. Phần người mua chỉ dựng từ ba căn cứ đã kiểm chứng: khung pháp lý, dân số đảo 179.060 người và khách du lịch 9 tháng năm 2026.

Căn cứ cầu ở thực nằm ở dân số. Dân số đặc khu Phú Quốc tính đến ngày 31/12/2025 là 179.060 người; quy hoạch chung dự báo dân số khoảng 255.000 người vào năm 2030 và khoảng 680.000 người vào năm 2040, trong đó khoảng 250.000 người là dân số quy đổi từ khách du lịch và lao động tạm trú. Nhóm căn hộ sở hữu lâu dài phục vụ trực tiếp lớp cầu này, vì người mua ở thực cần thời hạn sở hữu không gắn với vòng đời dự án.

Căn cứ cầu lưu trú nằm ở lượng khách. Trong 9 tháng đầu năm 2026, lượng khách đến Phú Quốc vượt 8,57 triệu lượt, cao hơn cùng kỳ năm trước 30,5%; khách quốc tế vượt 1,92 triệu lượt, cao hơn 60,2%; doanh thu du lịch khoảng 45.976 tỷ đồng, tăng 47,7%. Đây là lớp cầu thuê ngắn hạn mà nhóm condotel và căn hộ nghỉ dưỡng khai thác, khác hẳn cầu ở thực của nhóm căn hộ khu đô thị.

Ở góc nhìn nhà đầu tư, ông Phan Đình Phúc, CEO Seenee, nhận định người phù hợp với phân khúc condotel là nhà đầu tư có dòng tiền tích lũy lớn, chấp nhận kỳ vọng lợi nhuận khoảng 5–7%/năm từ khai thác và sử dụng cá nhân; nhà đầu tư dùng đòn bẩy cao với kỳ vọng lợi nhuận trên 10%/năm cần cân nhắc kỹ. Đây là ý kiến của một cá nhân về mức độ phù hợp, không phải số liệu khảo sát người mua và không phải cam kết về lợi nhuận.

Đọc số liệu căn hộ Phú Quốc cần lưu ý giới hạn nào?

Bốn giới hạn chính: không có tổng nguồn cung riêng của đảo; giá thuê dài hạn chưa có dữ liệu gốc; quy mô khoảng 10.000 căn của The 5Way chưa có trang chính thức của Vinhomes xác nhận; đánh giá của CBRE về nguồn cung phòng mới đối chiếu qua bài đăng lại, chưa có báo cáo gốc.

Giới hạn thứ nhất là cách cộng số: cộng quy mô các dự án trong bài thành một con số tổng cung toàn đảo sẽ tạo ra một thống kê không tồn tại, vì các dự án thuộc ba nhóm pháp lý khác nhau và không cùng một thời điểm đo. Người đọc cần tổng nguồn cung theo quý nên chờ báo cáo của đơn vị nghiên cứu tách riêng thị trường Phú Quốc.

Giới hạn thứ hai nằm ở khâu kiểm chứng từng dự án: trạng thái bàn giao toàn bộ của Hillside Residence mới có nguồn từ sàn phân phối, và phân khu Meypearl Harmony thuộc giai đoạn nào của Meyhomes Capital chưa có nguồn ghi rõ. Hai điểm này cần đối chiếu trực tiếp với chủ đầu tư trước khi dùng làm căn cứ giao dịch.

Người mua cần đối chiếu hồ sơ pháp lý và điều kiện bán của một dự án cụ thể có thể gửi thông tin qua trang liên hệ Đặc Khu Phú Quốc.

Câu hỏi thường gặp

Hai dự án Bãi Đất Đỏ và Núi Ông Quán bổ sung bao nhiêu phòng và căn hộ cho APEC 2027?

Hai dự án cùng khởi công ngày 28/01/2026 dự kiến bổ sung khoảng 12.000 phòng nghỉ và căn hộ dịch vụ phục vụ APEC 2027. Con số 12.000 là tổng gộp phòng khách sạn và căn hộ dịch vụ của cả hai dự án, nguồn không tách riêng số căn hộ; phần căn hộ dịch vụ đã có con số riêng là khoảng 5.200 căn tại Núi Ông Quán.

Condotel tại Phú Quốc được cấp giấy chứng nhận gì?

Nghị định 10/2023/NĐ-CP quy định công trình lưu trú du lịch như condotel xây trên đất thương mại, dịch vụ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình nếu đủ điều kiện. Giấy chứng nhận này khác giấy chứng nhận của căn hộ trong khu đô thị: thời hạn sử dụng đất của dự án condotel không quá 50 năm, hoặc không quá 70 năm với dự án vốn lớn, thu hồi vốn chậm ở địa bàn khó khăn, và người mua chỉ được sử dụng trong thời hạn còn lại.

Tỷ lệ lấp đầy phòng tại Phú Quốc sau năm 2027 cần điều kiện gì?

CBRE đánh giá để duy trì tỷ lệ lấp đầy khoảng 58% sau năm 2027, nhu cầu phòng đêm tại Phú Quốc phải tăng khoảng 10% mỗi năm, khi nguồn cung phòng lưu trú tăng lên 31.000 phòng vào năm 2030. Con số này là điều kiện trong đánh giá của CBRE, không phải tỷ lệ lấp đầy đã đo được tại các dự án căn hộ cho thuê.

Kiểm chứng quy mô của một dự án căn hộ tại Phú Quốc bằng cách nào?

Không có tổng nguồn cung toàn đảo để đối chiếu chéo, nên quy mô từng dự án phải kiểm chứng tại nguồn của chính dự án đó. Ví dụ, con số khoảng 10.000 căn của The 5Way Phú Quốc là số liệu của Biggee; tính đến ngày 29/10/2026, trang chính thức của Vinhomes chưa xác nhận quy mô, pháp lý và trạng thái bàn giao của dự án. Người mua nên yêu cầu chủ đầu tư cung cấp hồ sơ pháp lý dự án trước khi ký bất kỳ thỏa thuận nào.

Căn hộ Meypearl Harmony khác condotel tại Bãi Trường ở điểm nào?

Meypearl Harmony là căn hộ trong khu đô thị Meyhomes Capital, thuộc nhóm căn hộ có hình thức sở hữu lâu dài, do Grand Mercure quản lý vận hành. Condotel tại khu vực Bãi Trường xây trên đất thương mại, dịch vụ, thuộc nhóm sở hữu theo thời hạn dự án theo Nghị định 10/2023/NĐ-CP. Cùng một khu vực, hai nhóm sản phẩm khác nhau căn bản ở thời hạn sở hữu.

(*) Thông số có thể điều chỉnh tùy từng thời điểm theo quy định của Nhà phát triển

Phan Thanh Thịnh
Giám đốc Phát triển Dự án và Đại lý – Công ty Cổ phần Dịch vụ Địa ốc MGV
Đơn vị phát triển kinh doanh dự án Park Hyatt Phu Quoc Residences.

Để biết thêm thông tin chi tiết về dự án cũng như cơ hội đầu tư tại thị trường Phú Quốc, xin vui lòng liên hệ

Hotline: 0938 905 595 – 0938 905 595
Website: https://dackhuphuquoc.vn/
Email: thinhpt@mgv.vn

Thông tin dự án: Park Hyatt Phú Quốc.

Minh bạch: Dackhuphuquoc thuộc Công ty CP Dịch Vụ Địa Ốc MGV, đơn vị phân phối bất động sản nghỉ dưỡng. Nội dung trong bài phục vụ mục đích thông tin và tham khảo.