Cocobay vỡ trận – Lý do vì đâu ?

Cocobay Đà Nẵng là một tổ hợp du lịch và giải trí tại Đà Nẵng với diện tích 31 ha bao gồm 16.000 căn condotel cùng tổ hợp tiện ích mua sắm và ẩm thực. Chủ đầu tư kiêm vận hành là Công ty CP Đầu tư phát triển và Xây dựng Thành Đô (Tập đoàn Empire). Cocobay vỡ trận – Lý do vì đâu ?

Condotel là từ viết tắt của condo và hotel, nghĩa là căn hộ và khách sạn. Đây là loại hình bất động sản “lai” giữa căn hộ chung cư thông thường và khách sạn cho thuê. Ở hình thức đầu tư condotel này, chủ đầu tư đứng vai trò xây dựng condotel và bán lại cho nhà đầu tư, nhận tiền ban đầu. Nhà đầu tư có thể bán lại căn hộ cho nhà đầu tư khác. Chủ đầu tư sau đó dùng chính condotel đã bán để quản lý, cho thuê và chia lại lợi nhuận đã cam kết cho nhà đầu tư.

Khi huy động vốn cho dự án này, chủ đầu tư rất mạnh dạn khi cam kết mức lợi nhuận tối thiểu cho nhà đầu tư là 12%, trong vòng 8 năm. Mức lãi suất gấp đôi ngân hàng khi đó cho một căn condotel chỉ trên 1 tỷ. Đến thời điểm này, với chính sách trên, dự án này đã bán hơn được 7500 căn. Chính thức đi vào vận hành năm 2017, Cocobay thực hiện nhiều chương trình marketing hấp dẫn, thậm chí mời cả Cristiano Ronaldo quảng bá cho dự án.

Mới đây, Thành Đô đã thông báo về việc không thể chi trả lợi nhuận 12%/năm như đã cam kết trước đó với nhà đầu tư mua condotel tại dự án Cocobay Đà Nẵng vì những khó khăn về dòng tiền.

Theo đó, đây cũng là dự án condotel đầu tiên mà chủ đầu tư “vỡ trận” về cam kết lợi nhuận với khách mua hàng tại Việt Nam.

Vậy vì sao dự án này thất bại? Hãy cùng nhìn qua những lý do sau đây

Vị trí dự án

Là một dự án nghỉ dưỡng ven biển nhưng Cocobay nằm ở vị trí không thuận lợi. Tọa lạc tại đường Lạc Long Quân, khách du lịch khi lưu trú tại đây để ra đến biển phải băng qua con đường khá lớn và đi một đoạn thì mới ra được biển. Chưa kể, với quy mô 16.000 căn, dự án sẽ trãi sâu vào trong hướng ngược biển. Đối với những căn hộ ở càng sâu, họ càng ngán ngẩm việc đi bộ ra biển. Đây là một lý do làm cho dự án này sau khi đi vào vận hành khó thu hút và giữ chân khách hàng quay lại. 

Hay nói cách khác: Nhắc đến Đà Nẵng, Cocobay chưa phải là Nhất, khách du lịch còn rất nhiều sự lựa hơn nhiều với cùng mức giá. Vậy nên các dự án cũng ở Đà Nẵng nhưng nằm ngay trung tâm, mặt biển Mỹ Khê như Soleil Ánh Dương, thuận tiện đủ đường thì chắc chắn có ưu thế hơn. 

Lợi nhuận cam kết quá cao

Vào giai đoạn 2016 – 2017, lãi suất ngân hàng chỉ ở khoảng dưới 7%. Nhưng Cocobay đã mạnh dạng kêu gọi vốn với mức lãi suất hết sức hấp dẫn: 12%. Lãi suất cam kết cao gấp đôi ngân hàng, thời gian cam kết lâu dài tận 8 năm, lại không cần phải quản lý kinh doanh, các nhà đầu tư đua nhau rót vốn.

Đây là trường hợp cá biệt cho một dự án có một cam kết quá cao trong khi lựa chọn đầu tư một khu vực lớn không đủ sức gánh vác. Thông thường, những lời cam kết từ 8 – 10% là họ phải lấy nguồn từ các dự án khác đề bù lại cho việc thuê lại condotel chứ trong thời gian ngắn thì không thể đảm bảo mức như vậy.

Số lượng căn hộ cực lớn

Cocobay gồm tới 16.000 căn condotel, nghe con số này, chúng ta sẽ nghĩ ngay đến lượng khách hàng khổng lồ để lấp đầy và bộ máy đội ngũ vận hành cực lớn. 

Một chủ đầu tư có tầm nhìn và chiến lược sẽ biết cách triển khai dự án có bài bản để dự án sinh lời và hoạt động tốt. Cái sai của Cocobay là triển khai đồng loạt và tung ra một lượng hàng hơn 16.000 căn hộ, 1 lượng phòng quá nhiều. Trong khi dự án chưa thực sự hoàn thiện, công suất chưa ổn định, chưa kéo được đông đảo khách du lịch cũng như hoàn thiện chất lượng trải nghiệm, lại cam kết lợi nhuận trên tổng số hơn 16.000 căn hộ như vậy gây ra áp lực tài chính rất lớn.

Đà Nẵng là một thành phố du lịch và mỗi năm thu hút một lớn lớn khách hàng. Tuy nhiên, là thành phố du lịch thì Đà Nẵng cũng có nhiều dự án căn hộ, biệt thự nghỉ dưỡng. Và các khu tích hợp giải trí cũng không ít. Chẳng hạn như InterContinental Danang, Fusion Suites Danang Beach hay Hyatt Regency Danang Resort & Spa… Tuy nhiên thì số lượng căn hộ/biệt thự của các dự án này chưa đến 1/30 của Cocobay. 

Với mức độ cạnh tranh cao, số lượng căn hộ lớn, câu hỏi lớn nhất ở đây chính là năng lực của đơn vị vận hành.

Đơn vị vận hành

Ở dự án này, rõ ràng về mặt đầu tư, Cocobay đã rất thành công khi bán ra 7500 căn hộ. Phải nói là đắt như tôm tươi. Nhưng đây là một hình thức khá cá biệt, như dạng lấy tiền của nhà đầu tư sau trả cho nhà đầu tư trước.

Một dự án để thành công cần có sự phối hợp tốt giữa đơn vị đầu tư và vận hành. Ở đây, Thành Đô là chủ đầu cũng đứng ra vận hành khách sạn. Là một doanh nghiệp Việt Nam chưa có danh tiếng thương hiệu, lại thiếu sót về kinh nghiệm quản lý khách sạn, Thành Đô đã đưa mình vào một thế quá nguy hiểm. Và đến khi kinh doanh thua lỗ, công ty đành ngậm ngùi xin lỗi và chấm dứt cam kết 12% lãi suất.

Tuy nhiên, việc sụp đổ của Cocobay không đồng nghĩa mô hình condotel hoạt động không hiệu quả

Chúng ta cùng nhìn lại lịch sử đôi chút, vào đầu năm 1980, Condotel bắt đầu xuất hiện ở Miami (Mỹ). Thời gian này, người ta thực hiện dự án chuyển đổi các khách sạn cũ nhằm nâng cao hiệu quả kinh doanh, đầu tư và đáp ứng nhu cầu nghỉ dưỡng và đến nay trải qua gần 40 năm phát triển mô hình Condotel – Căn hộ khách sạn đã chứng minh được hiệu quả và tính ưu việt của mình bằng những con số thực tế, bằng việc phát triển và lan rộng ra toàn thế giới, và gia nhập Việt Nam vào đầu những năm 2015. Vậy không thể nói mô hình này không hiệu quả vì nó đã được chứng minh trên toàn thế giới.

Dù Condotel hay căn hộ du lịch mới du nhập về Việt Nam, hệ thống luật pháp và quản lý vẫn đang chưa theo kịp để sửa đổi, bổ sung, tránh chồng chéo, dẫm chân lên nhau. Tuy nhiên, điều này không có nghĩa là loại hình này bị cấm hay hạn chế khách du lịch đến ở !

Trái lại, về pháp lý, chắc chắn về sau, Nhà Nước sẽ công nhận condotel là một loại hình bất động sản cực kỳ thông minh và khuyến khích phát triển. Bởi nó nâng tầm quốc gia lên ở 3 khía cạnh:

• Khuyến khích các tập đoàn bất động sản đầu tư phát triển các dự án căn hộ khách sạn hạng sang, nâng tầm hạ tầng du lịch nước nhà.
• Khơi thông dòng vốn trong dân đổ vào bất động sản thương mại, tiếp tục củng cố hạ tầng bất động sản du lịch, kích thích tăng trưởng kinh doanh mang lại thêm nguồn thuế TNCN và TNDN.
• Gia tăng sức mạnh đòn bẩy tài chính, nâng tầm thế mạnh “kiềng ba chân” của nguồn lực có được từ sự gắn kết chặt chẽ 3 bên gồm chủ đầu tư bất động sản, người dân và các ngân hàng, cùng nhau xây dựng nên các công trình ngày càng lớn lao hơn cho nước nhà.

Đã định hướng du lịch là ngành kinh tế mũi nhọn, thì nhất định phải sớm tháo gỡ những nút thắt này, dọn đường cho nó phát triển!

Qua vụ việc này, các nhà đầu tư có thể rút ra được bài học gì?

Khi đầu tư một dự án nghỉ dưỡng, nhà đầu tư cần xem xét thật kĩ tiềm năng của vùng đất đó. Mặt dù không thể so sánh Đà Nẵng với hạ Long hay Nha Trang với Phú Quốc. Những rõ ràng, nếu là một dự án nghỉ dưỡng, Phú Quốc là nơi thanh tĩnh với những bãi biển đẹp yên bình. Thêm vào đó, đây là đặc khu kinh tế hàng đầu Việt Nam và có tốc độ phát triển chóng mặt cùng những ưu đãi cho các dự án cũng như chủ đầu tư. Bên cạnh đó còn là vị trí dự án, phong thủy, bãi biển và cảnh quang xung dự án.

Tiếp theo là một mức lãi suất phù hợp. Trên thực tế, 12% là một mức lãi suất rất cao. Các nhà đầu tư nên thực sự tỉnh táo. Trong thời điểm hiện nay, mức lãi suất 8 – 10% là con số thích hợp, đảm bảo khả năng chi trả lợi nhuận bền vững.

Và cuối cùng là năng lực của chủ đầu tư và các đơn vị quản lý. Với yếu tố này, các dự án có đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp, kinh năm lâu năm kể cả là ở Việt Nam (Vinpearl, CrystalBay…) hay từ nước ngoài về (Như Whydham, Accor, Best Western, Movenpick…) sẽ có ảnh hưởng cực kỳ lớn. Thứ nhất là do họ có bề dày lịch sử kinh nghiệm, thứ 2 là thương hiệu nổi tiếng thu hút khách du lịch, thứ 3 là tệp khách hàng có sẵn của họ sẽ cho một khởi đầu tốt và thuận lợi hơn.

Bài viết hy vọng phần nào cung cấp cho các nhà đầu tư một góc nhìn về đầu tư condotel trong thời điểm hiện tại. Các nhà đầu tư không nên quá bi quan về thị trường mà hãy sáng suốt chọn lựa dự án và nhìn xa về tương lai.

Xem thêm:

• Mövenpick Resort Waverly Phú Quốc sẽ chính thức khai trương trước thềm năm mới
• Vì sao Condotel Movenpick Phú Quốc được khách hàng ưa chuộng đầu tư và bán hết trong vòng một nốt nhạc?
• Mövenpick Resort Waverly Phú Quốc – “Hàng hiếm” trên thị trường BĐS nghỉ dưỡng