Pháp lý Thanh Phú Centre Point: giấy tờ người mua cần xem

Tác giả: Phan Thanh Thịnh, Đội ngũ biên tập Đặc Khu Phú Quốc. Đăng ngày 12/11/2026, cập nhật ngày 12/11/2026.

Pháp lý Thanh Phú Centre Point đã có chuỗi văn bản nhà nước tới bước giao đất, cho thuê đất đợt 1 tại Quyết định 11339/QĐ-UBND ngày 26/12/2025. Hai giấy tờ người mua chưa đối chiếu được tính đến ngày kiểm tra 29/10/2026 là văn bản của Sở Xây dựng Tây Ninh xác nhận nhà ở đủ điều kiện được bán và bảng giá chính thức của đơn vị phát triển. Bài viết này liệt kê từng giấy tờ người mua cần yêu cầu xem, đối chiếu với Điều 6 và Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Thanh Phú Centre Point là tên thương mại của Khu dân cư kết hợp thương mại dịch vụ Thanh Phú, dự án tại xã Bến Lức, tỉnh Tây Ninh. Nhà đầu tư của dự án là liên danh Công ty Cổ phần BEHS và Công ty TNHH Covestcons; BIM Land là đơn vị phát triển. Tổng quan vị trí, quy mô và tiến độ của dự án nằm trong bài tổng quan Thanh Phú Centre Point.

Thanh Phú Centre Point đã có những văn bản pháp lý nào?

Chuỗi văn bản đã có gồm Quyết định 8909/QĐ-UBND ngày 28/9/2023 chấp thuận chủ trương đầu tư, Quyết định 11588/QĐ-UBND ngày 11/11/2024 chấp thuận nhà đầu tư, quy hoạch chi tiết 1/500 tại Quyết định 7500/QĐ-UBND và Quyết định điều chỉnh 8452/QĐ-UBND, và Quyết định 11339/QĐ-UBND ngày 26/12/2025 giao đất, cho thuê đất đợt 1.

Mọi văn bản của dự án đều ghi tên pháp lý Khu dân cư kết hợp thương mại dịch vụ Thanh Phú, tại xã Bến Lức, tỉnh Tây Ninh, trên trục đường tỉnh 830C. Trước ngày 01/7/2025, địa chỉ này là xã Thanh Phú, huyện Bến Lức, tỉnh Long An. Người mua đối chiếu tên pháp lý trước, tên thương mại sau.

Quyết định 8909/QĐ-UBND ngày 28/9/2023 của UBND tỉnh Long An chấp thuận chủ trương đầu tư dự án với diện tích khoảng 85,198 ha, hình thức lựa chọn nhà đầu tư là đấu thầu. Tổng vốn đầu tư của dự án hơn 10.662 tỷ đồng, gồm 8.662 tỷ đồng chi phí thực hiện dự án và 2.000 tỷ đồng chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng; liên danh nhà đầu tư góp hơn 1.599 tỷ đồng, phần còn lại 9.063 tỷ đồng là vốn huy động.

Quyết định 11588/QĐ-UBND ngày 11/11/2024 của UBND tỉnh Long An chấp thuận nhà đầu tư: nhà đầu tư thứ nhất là Công ty Cổ phần BEHS, nhà đầu tư thứ hai là Công ty TNHH Covestcons. Covestcons là công ty con do Công ty Cổ phần Xây dựng Coteccons (HOSE: CTD) sở hữu 100%. Vai trò pháp lý cụ thể của BIM Land trong cơ cấu này chưa có văn bản công khai xác định; người mua cần thấy đúng hai pháp nhân BEHS và Covestcons trên hồ sơ giao dịch.

Đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500, tức bản vẽ chi tiết từng lô đất và công trình, được phê duyệt tại Quyết định 7500/QĐ-UBND ngày 27/6/2025 của UBND tỉnh Long An và điều chỉnh tại Quyết định 8452/QĐ-UBND ngày 13/11/2025 của UBND tỉnh Tây Ninh. Cơ cấu phân bổ đất trong quy hoạch này được trình bày trong bài quy hoạch Thanh Phú Centre Point.

Quyết định 11339/QĐ-UBND ngày 26/12/2025 của UBND tỉnh Tây Ninh giao đất đợt 1 cho Công ty Cổ phần BEHS tổng cộng 454.044,24 m² và cho Công ty Cổ phần BEHS thuê 215.597,06 m² đất thương mại, dịch vụ và đất xây dựng cơ sở giáo dục và đào tạo. Phần đất thuê có hình thức trả tiền thuê hằng năm và thời hạn sử dụng đất 50 năm kể từ ngày ký quyết định.

Điều 6 buộc chủ đầu tư công khai những giấy tờ nào?

Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 buộc doanh nghiệp công khai thông tin dự án trước khi đưa vào kinh doanh, trên hệ thống thông tin nhà ở và thị trường bất động sản và trang điện tử của doanh nghiệp. Người mua có quyền yêu cầu xem từng giấy tờ trong danh mục công khai này.

Danh mục công khai tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023 áp cho mọi dự án, và phần riêng cho nhà ở hình thành trong tương lai là căn cứ để người mua lập danh sách đối chiếu. Cột trạng thái dưới đây là kết quả đối chiếu của nhóm biên tập tính đến ngày 29/10/2026; trạng thái có thể thay đổi tại thời điểm giao dịch.

Ba nhóm giấy tờ ở trạng thái chưa có thông tin hoặc chưa đối chiếu được không đồng nghĩa dự án vi phạm nghĩa vụ công khai. Nghĩa của các trạng thái này là người mua chưa thể kiểm chứng bằng nguồn gốc tại thời điểm đối chiếu, và đó là các giấy tờ cần yêu cầu bên bán xuất trình trước khi ký thỏa thuận.

Điều kiện nào để nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh?

Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đặt năm nhóm điều kiện cho nhà ở hình thành trong tương lai, trong đó hai điều kiện người mua kiểm tra được ngay là giấy tờ quyền sử dụng đất và văn bản trả lời của cơ quan cấp tỉnh xác nhận nhà ở đủ điều kiện được bán.

1. Đã khởi công xây dựng.
2. Có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất: quyết định giao đất; quyết định cho thuê đất và hợp đồng thuê đất; quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
3. Có giấy phép xây dựng hoặc thông báo khởi công kèm hồ sơ thiết kế, và có giấy tờ nghiệm thu hoàn thành hạ tầng kỹ thuật tương ứng với tiến độ dự án. Riêng nhà chung cư và tòa nhà hỗn hợp phải có nghiệm thu phần móng; Thanh Phú Centre Point là dự án nhà thấp tầng nên điều kiện nghiệm thu áp dụng là nghiệm thu hạ tầng kỹ thuật.
4. Dự án đã được cơ quan nhà nước chấp thuận có mục đích xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua.
5. Đã công khai thông tin dự án theo Điều 6.

Trước khi bán, chủ đầu tư phải gửi văn bản thông báo tới cơ quan cấp tỉnh quản lý kinh doanh bất động sản, đề nghị xác nhận nhà ở đủ điều kiện đưa ra bán, cho thuê mua. Cơ quan này kiểm tra điều kiện và trả lời bằng văn bản trong 15 ngày kể từ ngày nhận thông báo; nếu nhà ở chưa đủ điều kiện, văn bản trả lời phải nêu rõ lý do. Tại tỉnh Tây Ninh, đầu mối thực hiện phần việc này là Sở Xây dựng.

Đối chiếu với Thanh Phú Centre Point: lễ khởi công đã diễn ra ngày 22/3/2026 và giấy tờ đất đợt 1 đã có tại Quyết định 11339/QĐ-UBND. Các điều kiện còn lại gồm giấy phép xây dựng hoặc thông báo khởi công, giấy tờ nghiệm thu hạ tầng kỹ thuật và văn bản trả lời của Sở Xây dựng chưa có thông tin từ nguồn gốc tính đến ngày 29/10/2026.

Văn bản đủ điều kiện bán của Thanh Phú Centre Point đã có chưa?

Tính đến ngày kiểm tra 29/10/2026, văn bản đủ điều kiện bán nhà ở của Thanh Phú Centre Point chưa xuất hiện trên cổng thông tin của Sở Xây dựng Tây Ninh. Một trang bán hàng của đại lý ghi dự án đã có văn bản này; thông tin đó chưa được đối chiếu với bản gốc.

Trang bán hàng thanhphu-centrepoint.vn ghi dự án đã có văn bản mang số hiệu 11979/SXD-NBĐS, ngày 25/9/2026, của Sở Xây dựng về việc nhà ở đủ điều kiện được bán. Trang này là trang bán hàng của đại lý, không phải kênh công bố của Sở Xây dựng Tây Ninh và không phải kênh chính thức của BIM Land. Số hiệu và ngày văn bản trong thông tin này chưa được đối chiếu với bản gốc do Sở Xây dựng công bố.

Ngày 29/10/2026, tìm kiếm trên cổng Sở Xây dựng Tây Ninh không cho ra thông báo đủ điều kiện bán nào cho dự án của Công ty Cổ phần BEHS; thông báo chính thức tìm được thuộc về một dự án khác, Dự án thành phần 5-3 Khu đô thị sinh thái, thương mại du lịch của Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển DB. Kết quả kiểm tra này chỉ có giá trị tại ngày kiểm tra, vì Sở có thể công bố văn bản mới bất cứ lúc nào sau đó.

Sự kiện khai trương văn phòng bán hàng Thanh Phú Centre Point ngày 27/9/2026 không thay thế văn bản đủ điều kiện bán. Văn phòng bán hàng là nơi giới thiệu dự án và đón khách; văn bản trả lời của Sở Xây dựng mới là giấy tờ xác nhận nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua theo khoản 4 Điều 24.

Người mua yêu cầu xem bản gốc, hoặc bản sao có chứng thực, của văn bản trả lời và đối chiếu bốn điểm: số hiệu văn bản, ngày ký, tên pháp lý của dự án và phạm vi sản phẩm được xác nhận. Thông tin trên trang bán hàng, tờ rơi hay tin rao không thay thế được văn bản này.

Tiền đặt cọc, thanh toán và bảo lãnh ngân hàng bị khống chế thế nào?

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 khống chế ba điểm: tiền đặt cọc tối đa 5% giá bán và chỉ được thu khi nhà ở đã đủ điều kiện kinh doanh; thanh toán lần đầu tối đa 30% giá trị hợp đồng; và chủ đầu tư phải có bảo lãnh ngân hàng trước khi bán.

Khoản 5 Điều 23 khống chế khoản cọc ở mức tối đa 5% giá bán hoặc giá cho thuê mua, và khoản cọc chỉ được thu sau khi nhà ở, công trình xây dựng đáp ứng đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo luật này. Văn bản thỏa thuận đặt cọc bắt buộc ghi rõ mức giá bán, cho thuê mua áp dụng. Khoản tiền thu trước thời điểm dự án đủ điều kiện nằm ngoài khung của khoản 5 Điều 23, bất kể thỏa thuận gọi khoản tiền đó bằng tên gì.

Đợt thanh toán đầu tiên tối đa 30% giá trị hợp đồng, trong đó đã tính cả tiền đặt cọc. Các đợt sau bám theo tiến độ xây dựng, và trước thời điểm bàn giao, tổng số tiền đã thu không vượt 70% giá trị hợp đồng; nếu bên mua chưa được cấp giấy chứng nhận, bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. Người mua dùng ba mốc trần này để đối chiếu mọi lịch thanh toán được chào.

Điều 26 yêu cầu chủ đầu tư được ngân hàng thương mại chấp thuận cấp bảo lãnh nghĩa vụ tài chính trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai. Chủ đầu tư phải gửi bản sao văn bản cam kết cấp bảo lãnh cho bên mua khi ký hợp đồng và cung cấp thư bảo lãnh trong 10 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng. Bên mua được lựa chọn có hoặc không có bảo lãnh; việc từ chối bảo lãnh phải được thỏa thuận bằng văn bản. Thỏa thuận cấp bảo lãnh nằm trong danh mục công khai tại Điều 6, và tại Thanh Phú Centre Point giấy tờ này đang ở trạng thái chưa đối chiếu được.

Mua lại từ người mua trước cần kiểm tra thêm giấy tờ gì?

Giao dịch mua lại ở giai đoạn căn nhà đã có giấy chứng nhận là chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, áp dụng Điều 45 Luật Đất đai 2024 thay vì khung điều kiện nhà ở hình thành trong tương lai.

Nếu căn nhà chưa có giấy chứng nhận, người mua dừng ở bước xác nhận tình trạng cấp giấy và hỏi ý kiến pháp lý riêng trước khi ký bất kỳ văn bản nào, vì cơ chế áp dụng lúc đó khác phần trình bày dưới đây.

Năm điều kiện tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 gồm: có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bằng bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật; quyền sử dụng đất không bị kê biên và không bị áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án khác; đất còn trong thời hạn sử dụng; quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời. Người mua lại đối chiếu đủ năm điều kiện này với thửa đất và căn nhà cụ thể, thay vì chỉ nghe cam kết miệng của bên chuyển nhượng.

Điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định: hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải lập qua công chứng hoặc chứng thực. Trường hợp một bên hoặc các bên là tổ chức kinh doanh bất động sản thì việc công chứng, chứng thực thực hiện theo yêu cầu của các bên.

Khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024 buộc đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền trong 30 ngày kể từ ngày hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực. Điều 22 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định thời hạn giải quyết đăng ký biến động do chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất không quá 10 ngày làm việc.

Tiến độ thi công liên quan gì tới việc kiểm tra giấy tờ?

Nghiệm thu hạ tầng kỹ thuật là một điều kiện của Điều 24, nên tiến độ thi công quyết định thời điểm dự án có đủ giấy tờ để bán. Ghi nhận tháng 6/2026 cho thấy hạ tầng Thanh Phú Centre Point còn đang thi công, đường nội khu chưa hoàn thiện và hệ thống thoát nước còn dở dang.

Thanh Phú Centre Point khởi công ngày 22/3/2026 tại xã Bến Lức, với hai tổng thầu thi công chính là Tập đoàn Xây dựng Hòa Bình và Khang Thanh Construction. Ghi nhận tại công trường vào tháng 6/2026: hạ tầng bên trong dự án đang thi công, các tuyến đường nội khu chưa hoàn thiện, hệ thống thoát nước còn thi công dở dang, có khu vực đọng nước sau mưa. Ghi nhận công trường mới nhất mà bài viết đối chiếu được là tháng 6/2026.

Ngày 27/9/2026, văn phòng bán hàng Thanh Phú Centre Point (BIM Gallery) quy mô hơn 3.300 m² khai trương, đón hơn 400 khách. Các không gian nhà mẫu đầu tiên dự kiến hoàn thiện trong tháng 12/2026. Danh mục tiện ích nội khu và ngoại khu của dự án được đối chiếu trong bài tiện ích Thanh Phú Centre Point.

Lộ trình triển khai trong văn bản chủ trương đầu tư đặt các mốc: giai đoạn 2024–2025 hoàn thiện thủ tục pháp lý, đền bù, giải phóng mặt bằng và tái định cư; quý I/2027 hoàn thành 30% khối lượng xây lắp; quý I/2028 đạt 60%; quý III/2029 đạt 90%; toàn bộ dự án dự kiến hoàn tất quý IV/2029. Đây là mốc kế hoạch trong văn bản chủ trương đầu tư, không phải tiến độ thực tế đã đạt và không phải cam kết bàn giao với người mua.

Người mua nên làm gì tiếp theo?

1. Lập danh sách giấy tờ theo Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và yêu cầu bên bán cung cấp bản gốc hoặc bản sao có chứng thực, đứng đầu là văn bản trả lời của Sở Xây dựng Tây Ninh về nhà ở đủ điều kiện được bán.
2. Đối chiếu tên pháp lý Khu dân cư kết hợp thương mại dịch vụ Thanh Phú và hai pháp nhân Công ty Cổ phần BEHS, Công ty TNHH Covestcons trên mọi văn bản giao dịch.
3. Kiểm tra lại thông báo đủ điều kiện bán trên cổng thông tin của Sở Xây dựng Tây Ninh tại thời điểm giao dịch, không căn cứ vào kết quả kiểm tra ngày 29/10/2026 trong bài viết này.
4. Đối chiếu vị trí và loại hình sản phẩm của lô đất với đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 tại Quyết định 7500/QĐ-UBND, bản điều chỉnh tại Quyết định 8452/QĐ-UBND.
5. Chỉ nộp tiền khi thỏa thuận và hợp đồng ghi đúng các trần tại khoản 5 Điều 23 và Điều 25; yêu cầu bản sao văn bản cam kết cấp bảo lãnh khi ký hợp đồng theo Điều 26.
6. Yêu cầu văn bản giá và chính sách bán hàng từ nhà đầu tư hoặc đơn vị phát triển tại thời điểm giao dịch; dự án chưa công bố bảng giá chính thức trên kênh của BIM Land tính đến ngày 29/10/2026.

Người mua cần hỗ trợ đối chiếu hồ sơ pháp lý của Thanh Phú Centre Point có thể gửi yêu cầu qua trang liên hệ của Đặc Khu Phú Quốc, đơn vị vận hành website này.

(*) Thông số có thể điều chỉnh tùy từng thời điểm theo quy định của Nhà phát triển

Phan Thanh Thịnh
Giám đốc Phát triển Dự án và Đại lý – Công ty Cổ phần Dịch vụ Địa ốc MGV
Đơn vị phát triển kinh doanh dự án Thanh Phú Centre Point.

Để biết thêm thông tin chi tiết về dự án cũng như cơ hội đầu tư tại thị trường Long An, xin vui lòng liên hệ

Hotline: 0938 905 595 – 0938 905 595
Website: https://dackhuphuquoc.vn/
Email: thinhpt@mgv.vn

Thông tin dự án: Thanh Phú Centre Point.

Minh bạch: Dackhuphuquoc thuộc Công ty CP Dịch Vụ Địa Ốc MGV, đơn vị phân phối bất động sản nghỉ dưỡng. Nội dung trong bài phục vụ mục đích thông tin và tham khảo.

Câu hỏi thường gặp về pháp lý Thanh Phú Centre Point

Dự án chưa có giấy phép xây dựng thì có đạt điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai không?

Khoản 3 Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 chấp nhận một trong hai loại giấy tờ: giấy phép xây dựng, hoặc giấy tờ chứng minh dự án đã thông báo khởi công kèm hồ sơ thiết kế xây dựng; dự án đồng thời phải có giấy tờ nghiệm thu hạ tầng kỹ thuật tương ứng tiến độ. Với Thanh Phú Centre Point, tính đến ngày 29/10/2026 giấy phép xây dựng và thông báo khởi công đều chưa có thông tin từ văn bản gốc, nên người mua yêu cầu bên bán xuất trình một trong hai loại giấy tờ này trước khi ký bất kỳ thỏa thuận nào.

Bên bán đề nghị đặt cọc cao hơn 5% giá bán thì xử lý thế nào?

Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua, và mức thu tối đa là 5% giá bán theo khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Điều kiện đi kèm là nhà ở đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, nên người mua yêu cầu xuất trình văn bản đủ điều kiện bán trước khi bàn tới số tiền đặt cọc. Đề nghị thu vượt 5% hoặc thu trước thời điểm đủ điều kiện nằm ngoài khung luật này.

Hợp đồng mẫu của Thanh Phú Centre Point đã công bố chưa?

Tính đến ngày 29/10/2026, hợp đồng mẫu của dự án chưa đối chiếu được từ nguồn gốc. Hợp đồng mẫu thuộc danh mục thông tin doanh nghiệp phải công khai theo Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, nên người mua yêu cầu xem tại kênh công khai của nhà đầu tư hoặc đơn vị phát triển. Tài liệu chính sách giới thiệu phân khu Hội Phú đang lưu hành là tài liệu của một đơn vị đại lý, không phải hợp đồng mẫu do nhà đầu tư công khai.

Đất ở và đất thương mại, dịch vụ trong đợt giao đất 1 khác nhau thế nào?

Trong phần đất giao tại Quyết định 11339/QĐ-UBND có 78.241,2 m² đất ở tại nông thôn được giao có thu tiền sử dụng đất. Phần đất thuê 215.597,06 m² là đất thương mại, dịch vụ và đất xây dựng cơ sở giáo dục và đào tạo, thuê trả tiền hằng năm với thời hạn 50 năm. Ngày 20/5/2026, UBND tỉnh Tây Ninh cho phép Công ty Cổ phần BEHS chuyển 133.558,17 m² đất thương mại, dịch vụ sang hình thức thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, thời hạn thuê đến ngày 26/12/2075; phần 82.038,89 m² còn lại giữ hình thức trả tiền hằng năm. Người mua sản phẩm nằm trên phần đất thuê cần đối chiếu thời hạn sử dụng đất còn lại của đúng thửa đất đó.

Thời gian hoạt động 50 năm của Thanh Phú Centre Point tính từ thời điểm nào?

Thời gian hoạt động của dự án là 50 năm, tính từ ngày nhà đầu tư được quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Đợt giao đất, cho thuê đất đầu tiên của Thanh Phú Centre Point được ký ngày 26/12/2025 tại Quyết định 11339/QĐ-UBND. Con số 50 năm này là thời gian hoạt động của dự án, cần phân biệt với thời hạn của từng thửa đất cụ thể trong đợt giao đất.