So sánh dự án Bến Lức: Thanh Phú Centre Point và bốn dự án khu Tây theo vị trí, quy mô, trạng thái

Phan Thanh Thịnh, Đội ngũ biên tập Đặc Khu Phú Quốc — Ngày đăng 14/11/2026

Năm dự án trong bài so sánh dự án Bến Lức này chênh nhau rất xa về quy mô: Khu đô thị mới Phước Vĩnh Tây rộng 1.089,6 ha, gấp gần 13 lần Thanh Phú Centre Point rộng 85,198 ha. Ba trục so sánh là vị trí, quy mô và trạng thái pháp lý; bài không có trục giá vì chưa dự án nào trong năm dự án có bảng giá bán chính thức đã kiểm chứng. Hồ sơ đầy đủ của dự án trung tâm nằm tại bài tổng quan Thanh Phú Centre Point.

Bài so sánh dự án Bến Lức này dùng những tiêu chí nào và thiếu dữ kiện gì?

Bài so sánh năm dự án trên ba trục: vị trí theo trục đường và nút giao, quy mô theo diện tích, dân số quy hoạch và cơ cấu sản phẩm, trạng thái theo hồ sơ đất đai và mốc khởi công. Trục giá bị loại vì không dự án nào có bảng giá bán chính thức đã kiểm chứng.

Trạng thái đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai của cả năm dự án đều chưa được kiểm chứng bằng văn bản của Sở Xây dựng Tây Ninh tính đến ngày 29/10/2026. Vì vậy bài không ghi dự án nào “đang mở bán”, “đang nhận cọc” hay “booking”; mỗi dự án chỉ được mô tả bằng mốc khởi công, tiến độ giải phóng mặt bằng và trạng thái vận hành đã có nguồn.

Mức tin cậy của số liệu không đồng đều giữa các dự án. Số liệu của Thanh Phú Centre Point và Khu đô thị mới Phước Vĩnh Tây lấy từ quyết định của UBND tỉnh Tây Ninh và hồ sơ công bố trên báo chính thống; số liệu của Eco Retreat và Vinhomes Green City lấy từ tài liệu dự án qua kênh nghiên cứu và phân tích thứ cấp, chưa đối chiếu văn bản gốc của UBND. Bảng dưới đây tóm tắt năm dự án theo ba trục so sánh.

Năm dự án nằm ở đâu tại khu Tây và bám những trục đường nào?

Ba dự án Thanh Phú Centre Point, Waterpoint và Eco Retreat nằm tại Bến Lức; Vinhomes Green City nằm tại Hậu Nghĩa thuộc Đức Hòa cũ; Khu đô thị mới Phước Vĩnh Tây nằm tại xã Phước Vĩnh Tây thuộc Cần Giuộc cũ. Cả ba địa bàn đều thuộc tỉnh Tây Ninh sau sáp nhập.

Thanh Phú Centre Point nằm trên trục đường tỉnh 830C tại xã Bến Lức. Trục ĐT.830C nối đường Nguyễn Hữu Trí đang được mở rộng từ 12 m lên 30 m trên chiều dài khoảng 9 km, và dự án nằm trên chính trục này. Cao tốc Bến Lức – Long Thành dài 57,8 km đã đưa vào khai thác toàn tuyến từ ngày 01/10/2026; điểm đầu của tuyến tại nút giao Mỹ Yên kết nối trực tiếp cao tốc TP.HCM – Trung Lương và Vành đai 3 TP.HCM, điểm cuối nối Quốc lộ 51.

Vành đai 4 TP.HCM đoạn qua Tây Ninh dài 76,64 km và đi qua chính xã Bến Lức. Hai dự án thành phần 2-4 và 2-5 của đoạn tuyến này đã khởi động ngày 15/10/2026 với tổng mức đầu tư hơn 43.298 tỷ đồng, giải phóng mặt bằng đạt hơn 94%. Khu đô thị Waterpoint của Nam Long kết nối trực tiếp cao tốc TP.HCM – Trung Lương – Mỹ Thuận, liền kề cả Vành đai 3, Vành đai 4 và cao tốc Bến Lức – Long Thành.

Vị trí chi tiết của Eco Retreat trong địa bàn Bến Lức mới xuất hiện trên trang đại lý, chưa kiểm chứng độc lập, nên bài chỉ ghi dự án thuộc địa bàn Bến Lức. Địa giới của Vinhomes Green City là địa giới tại thời điểm khởi công ngày 26/3/2025, khi Đức Hòa còn là cấp huyện; ba địa bàn Bến Lức, Đức Hòa và Cần Giuộc trong bài đều là tên huyện cũ, nay là các xã thuộc tỉnh Tây Ninh. Hạ tầng và diễn biến chung của cả vùng được tổng hợp tại bài thị trường bất động sản Long An.

Quy mô và cơ cấu sản phẩm của năm dự án chênh nhau thế nào?

Phước Vĩnh Tây lớn nhất với 1.089,6 ha và gần 90.000 dân quy hoạch; Thanh Phú Centre Point nhỏ nhất với 85,198 ha và khoảng 4.800 dân. Ba dự án còn lại rộng 197,2 ha tới 355 ha; số dân đã kiểm chứng có Eco Retreat 37.163 người và Vinhomes Green City khoảng 40.000 người, Waterpoint chưa có số liệu.

Quy hoạch Khu đô thị mới Phước Vĩnh Tây gồm 7.050 căn nhà ở liền kề, gần 8.200 căn biệt thự, 13.440 căn hộ nhà ở xã hội và khoảng 2.370 căn nhà tái định cư thấp tầng. Riêng khối nhà ở xã hội 13.440 căn đã lớn hơn toàn bộ cơ cấu sản phẩm giai đoạn 1 của Thanh Phú Centre Point cộng cơ cấu thấp tầng của Vinhomes Green City, nên hai dự án này không cùng một lớp quy mô với Phước Vĩnh Tây.

Cơ cấu Vinhomes Green City công bố khi khởi công gồm 517 căn biệt thự đơn lập và song lập, 4.510 căn shophouse và nhà phố liền kề, 5 ô chung cư cao 25 tầng, 5 ô nhà ở xã hội và 491 lô đất tái định cư. Sản phẩm thấp tầng chiếm phần lớn cơ cấu của cả Vinhomes Green City và Thanh Phú Centre Point: giai đoạn 1 của Thanh Phú Centre Point gồm 1.251 sản phẩm thấp tầng, trong đó 607 căn liền kề, 313 căn biệt thự và 331 căn stripmall, tức nhà phố thương mại. Bộ số 1.251 sản phẩm này khác căn cứ với số lô trong quy hoạch phân khu 1/2000 của dự án (698 liền kề, 318 biệt thự, 282 tái định cư); hai căn cứ khác phạm vi nên bài không cộng và không đối chiếu trực tiếp hai bộ số.

Tài liệu nghiên cứu của FIDT dẫn hồ sơ dự án ghi Eco Retreat có 111,41 ha đất ở thấp tầng với khoảng 4.951 lô, chiều cao tối đa 5 tầng, và 5,84 ha đất ở hỗn hợp cao tầng với khoảng 4.300 căn hộ, chiều cao tối đa 45 tầng; mật độ xây dựng của Eco Retreat là 19,5%. Quy hoạch chi tiết 1/500 của Thanh Phú Centre Point ghi mật độ xây dựng khoảng 14,41%; con số gần 48% diện tích dành cho cảnh quan, tiện ích và không gian mở là số công bố của phía dự án.

Thông số tiện ích của Thanh Phú Centre Point chưa thống nhất giữa hai đợt công bố. Thông cáo tháng 3/2026 ghi Mega Mall 9,5 ha, công viên trung tâm 8 ha và hồ sinh thái 3,8 ha; bản cập nhật tháng 10/2026 ghi Mega Mall 9 ha, hồ công viên trung tâm 3 ha và quảng trường nhạc nước 1,2 ha. Người mua cần chờ tài liệu thông số chính thức của BIM Land trước khi lấy một bộ số làm căn cứ so sánh tiện ích.

Trạng thái hồ sơ và tiến độ của năm dự án đang ở đâu?

Waterpoint là dự án duy nhất trong năm dự án đã có phân khu hoàn thiện và vận hành, từ sau năm 2018. Bốn dự án còn lại đều mới khởi công trong giai đoạn 2025–2026 hoặc đang giải phóng mặt bằng, và chưa dự án nào có văn bản xác nhận đủ điều kiện bán đã kiểm chứng.

Hồ sơ của Thanh Phú Centre Point đi qua bốn mốc văn bản: Quyết định 8909/QĐ-UBND ngày 28/9/2023 chấp thuận chủ trương đầu tư với tổng vốn hơn 10.662 tỷ đồng, gồm 8.662 tỷ đồng chi phí thực hiện và 2.000 tỷ đồng chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng; Quyết định 11588/QĐ-UBND ngày 11/11/2024 chấp thuận nhà đầu tư là Công ty Cổ phần BEHS và Công ty TNHH Covestcons; Quyết định 7500/QĐ-UBND ngày 27/6/2025 phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500, được điều chỉnh bằng Quyết định 8452/QĐ-UBND ngày 13/11/2025; và Quyết định 11339/QĐ-UBND ngày 26/12/2025 về giao đất đợt 1. Quyết định 11339 giao cho Công ty Cổ phần BEHS tổng cộng 454.044,24 m² đất và cho thuê 215.597,06 m² đất thương mại, dịch vụ và đất giáo dục, thời hạn sử dụng đất 50 năm. Trong hồ sơ nhà nước, BIM Land không đứng tên nhà đầu tư; BIM Land là đơn vị phát triển dự án trên kênh chính thức của BIM Group.

Toàn bộ chuỗi giấy tờ người mua cần kiểm tra tại Thanh Phú Centre Point nằm trong bài pháp lý Thanh Phú Centre Point.

Lễ khởi công Thanh Phú Centre Point diễn ra ngày 22/3/2026 tại xã Bến Lức, do BIM Land phối hợp các đối tác thực hiện. Tính đến ngày kiểm tra 29/10/2026, cổng thông tin của Sở Xây dựng Tây Ninh chưa đăng văn bản xác nhận dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, và BIM Land chưa công bố bảng giá chính thức nào cho dự án. Eco Retreat khởi công từ tháng 4/2025 và đã lần lượt giới thiệu các phân khu nhà phố, biệt thự và căn hộ cao tầng; Vinhomes Green City khởi công sáng 26/3/2025.

Khu đô thị mới Phước Vĩnh Tây được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư ngày 15/11/2023, UBND tỉnh chấp thuận nhà đầu tư vào tháng 7/2024 và khởi công ngày 19/8/2025. Tính đến ngày 08/10/2026, dự án đã giải phóng mặt bằng 1.006,78 ha, đạt 92,4% diện tích dự án; phần đã chi trả bồi thường là 862,25 ha cho 4.991 trường hợp. Diện tích đã giải phóng mặt bằng và diện tích đã chi trả là hai khái niệm khác nhau, không cộng gộp. Dự án dự kiến hoàn thành và đưa vào sử dụng vào cuối năm 2030.

Điểm yếu của từng phía nằm ngay trong dữ kiện trạng thái. Thanh Phú Centre Point có quy mô nhỏ nhất trong năm dự án và hồ sơ bán hàng chưa có văn bản xác nhận đủ điều kiện bán. Phước Vĩnh Tây có quy mô lớn nhất nhưng giải phóng mặt bằng mới đạt 92,4% và mốc hoàn thành dự kiến kéo tới cuối năm 2030. Eco Retreat và Vinhomes Green City có số liệu quy mô chưa đối chiếu văn bản gốc của cơ quan nhà nước. Waterpoint đã vận hành nhiều phân khu, đổi lại bộ nguồn của bài không có cơ cấu sản phẩm chi tiết và trạng thái bán hàng hiện tại của dự án này để đối chiếu sâu hơn.

Giá đất nhà nước trong các khu dân cư tại Bến Lức là bao nhiêu?

Phụ lục II của Nghị quyết 49/2025/NQ-HĐND tỉnh Tây Ninh ghi giá đất ở trên đường nội bộ của bốn khu dân cư tại xã Bến Lức từ 4.500.000 đồng/m² tới 18.140.000 đồng/m². Đây là giá đất nhà nước dùng tính nghĩa vụ tài chính, không phải giá bán của chủ đầu tư.

• Đường D1 của Khu dân cư Trần Anh Riverside: 18.140.000 đồng/m²
• Đường D1 của Khu đô thị mới Vàm Cỏ Đông, khu Southgate: 15.440.000 đồng/m²
• Đường D1 của Khu đô thị mới Vàm Cỏ Đông, khu Nam Long: 14.040.000 đồng/m²
• Các đường nội bộ của Khu dân cư Thanh Phú 2: 4.500.000 đồng/m²

Bảng giá đất nhà nước là căn cứ tính tiền sử dụng đất, bồi thường và thuế theo Điều 159 Luật Đất đai 2024. Khoảng cách giữa mức 4.500.000 đồng/m² và 18.140.000 đồng/m² trong bảng giá phản ánh vị trí và hạ tầng của từng khu dân cư trong cách định giá của Nhà nước; người mua không dùng các mức này để suy ra giá giao dịch thị trường của bất kỳ dự án nào trong bài.

Người mua nên nghiêng về dự án nào theo nhu cầu nào?

Người mua cần sản phẩm đã hình thành và vào ở được sớm nghiêng về Waterpoint; người mua chấp nhận chờ hạ tầng và tiến độ dài hạn nghiêng về Phước Vĩnh Tây hoặc hai dự án khởi công năm 2025. Với Thanh Phú Centre Point, mốc cần chờ là văn bản xác nhận đủ điều kiện bán.

Người mua ưu tiên sản phẩm có thể vào ở trong thời gian ngắn chỉ có một lựa chọn đã hình thành trong năm dự án là Waterpoint, nơi nhiều phân khu đã hoàn thiện và vận hành từ sau năm 2018. Người mua ưu tiên quy mô đô thị lớn và chấp nhận mốc hoàn thành dự kiến cuối năm 2030 nhìn vào Phước Vĩnh Tây. Người mua ưu tiên sản phẩm thấp tầng trong các khu đô thị mới khởi công năm 2025 nhìn vào Eco Retreat và Vinhomes Green City, với lưu ý số liệu của hai dự án này đang ở mức tài liệu dự án qua kênh thứ cấp. Người mua quan tâm Thanh Phú Centre Point cần theo dõi hai mốc: tài liệu thông số tiện ích chính thức của BIM Land và văn bản xác nhận đủ điều kiện bán của Sở Xây dựng Tây Ninh.

Người mua cần hồ sơ pháp lý hoặc bảng thông số chi tiết của từng dự án có thể gửi yêu cầu qua trang liên hệ của website.

Câu hỏi thường gặp về so sánh dự án Bến Lức

Văn phòng bán hàng của Thanh Phú Centre Point đã khai trương, dự án đã đủ điều kiện bán chưa?
Chưa có căn cứ để kết luận dự án đã đủ điều kiện bán. Văn phòng bán hàng của Thanh Phú Centre Point khai trương ngày 27/9/2026, nhưng tính đến ngày kiểm tra 29/10/2026, cổng thông tin của Sở Xây dựng Tây Ninh chưa đăng văn bản xác nhận dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai. Khai trương văn phòng bán hàng và văn bản đủ điều kiện bán là hai việc khác nhau.

Khu dân cư Thanh Phú 2 trong bảng giá đất có phải là Thanh Phú Centre Point không?
Không. Khu dân cư Thanh Phú 2 là một khu dân cư riêng tại xã Bến Lức, xuất hiện trong Phụ lục II của Nghị quyết 49/2025/NQ-HĐND với giá đất ở 4.500.000 đồng/m² trên các đường nội bộ. Thanh Phú Centre Point là tên thương mại của Khu dân cư kết hợp thương mại dịch vụ Thanh Phú, dự án rộng 85,198 ha trên trục đường tỉnh 830C.

Vốn của liên danh nhà đầu tư chiếm bao nhiêu trong tổng vốn của Thanh Phú Centre Point?
Liên danh nhà đầu tư góp hơn 1.599 tỷ đồng trong tổng vốn hơn 10.662 tỷ đồng của dự án; phần còn lại 9.063 tỷ đồng là vốn huy động. Cơ cấu nguồn vốn này nằm trong hồ sơ công bố tại hội nghị công bố quyết định chấp thuận đầu tư của dự án.

Vì sao bài so sánh không ghi thời gian di chuyển tới TP.HCM của từng dự án?
Vì không có khoảng cách và thời gian di chuyển chính thức cho bất kỳ dự án nào trong năm dự án. Các con số phút di chuyển trên trang dự án và trang đại lý chưa có đo lường độc lập kèm ngày khảo sát, nên bài chỉ so sánh vị trí bằng trục đường, nút giao và mốc thông xe đã kiểm chứng.

Diện tích đất đợt 1 của Thanh Phú Centre Point có phải toàn bộ đất của dự án không?
Không. Quyết định 11339/QĐ-UBND ngày 26/12/2025 giao đất đợt 1 cho Công ty Cổ phần BEHS tổng cộng 454.044,24 m² và cho thuê thêm 215.597,06 m², trong khi toàn dự án rộng khoảng 85,198 ha, tương đương khoảng 851.980 m². Phần đợt 1 chỉ là phần diện tích được giao và cho thuê trong đợt đầu của hồ sơ đất đai.

(*) Thông số có thể điều chỉnh tùy từng thời điểm theo quy định của Nhà phát triển

Phan Thanh Thịnh
Giám đốc Phát triển Dự án và Đại lý – Công ty Cổ phần Dịch vụ Địa ốc MGV
Đơn vị phát triển kinh doanh dự án Thanh Phú Centre Point.

Để biết thêm thông tin chi tiết về dự án cũng như cơ hội đầu tư tại thị trường Long An, xin vui lòng liên hệ

Hotline: 0938 905 595 – 0938 905 595
Website: https://dackhuphuquoc.vn/
Email: thinhpt@mgv.vn

Thông tin dự án: Thanh Phú Centre Point.

Minh bạch: Dackhuphuquoc thuộc Công ty CP Dịch Vụ Địa Ốc MGV, đơn vị phân phối bất động sản nghỉ dưỡng. Nội dung trong bài phục vụ mục đích thông tin và tham khảo.